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Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag

Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag

Wenn du in ein Restaurant gehst, bezahlst du üblicherweise erst dann, wenn du mit dem Essen fertig bist (McDonald’s und Co. lassen wir mal außen vor). Der Gastwirt trägt also ein gewisses Risiko, dass du vielleicht gar kein Geld hast und dich durch das Toilettenfenster aus dem Staub machst. Die Alternative wäre: Der Kellner kommt nach jedem Gang und jedem Getränk mit einer Rechnung vorbei und kassiert ab. Was würdest du davon halten? Nichts? Dann habe ich eine schlechte Nachricht: Genau das passiert nämlich bei einem Bauträgervertrag mit Abschlagszahlungen. In einem etwas größeren Maßstab, versteht sich.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Warum gibt es Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag?

Das Weite zu suchen ist beim Hausbau natürlich wesentlich schwieriger als beim Abendessen. Durch die notarielle Beurkundung besteht kein Zweifel daran, dass du einen rechtskräftigen Vertrag eingegangen bist, der erfüllt werden muss. Allerdings bringt das dem Bauträger herzlich wenig, wenn du schlicht und einfach nicht bezahlen kannst – aus welchen Gründen auch immer. Solange du den Kaufpreis nicht vollständig beglichen hast, ist der Bauträger zwar nach wie vor Eigentümer des Grundstücks und von allem, was auf dem Grundstück steht. Aufgrund der sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann er darüber aber nicht ohne Weiteres verfügen.

Je weiter der Bau fortschreitet und je weniger Geld du als Käufer tatsächlich dafür überwiesen hast, desto größer wird das Risiko des Bauträgers. Er wird also versuchen, möglichst früh möglichst hohe Zahlungen von dir zu erhalten. Allerdings muss er dabei bestimmte gesetzliche Vorgaben einhalten, die wir uns im nächsten Abschnitt anschauen werden.

Ein mindestens genauso wichtiger Aspekt ist für den Bauträger aber seine Liquidität. Würdest du den kompletten Betrag erst am Ende des Bauprojekts zahlen, müsste der Bauträger alle bis dahin auflaufenden Kosten aus eigener Tasche vorfinanzieren. Das ist insbesondere für kleinere Firmen nicht machbar. Immerhin geht es dabei schnell um Summen im mittleren sechsstelligen Bereich.

Wie hoch dürfen die Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag sein?

Wenn es nur nach dem Bauträger gehen würde, müsstest du den kompletten Betrag wahrscheinlich im Voraus bezahlen. Zum Glück geht es aber nicht nur nach ihm.

Gemäß § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) sind die zulässigen Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag (auch Teilbeträge genannt) an den Baufortschritt gekoppelt und sowohl in ihrer Höhe als auch in ihrer Anzahl begrenzt.

Konkret darf der Bauträger maximal sieben Teilbeträge einfordern, die sich wiederum aus den folgenden Bausteinen (Vomhundertsätze genannt) zusammensetzen müssen:

VomhundertsatzBaufortschritt
30,0 %nach Beginn der Erdarbeiten
28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmerarbeiten
5,6 %für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1 %für die Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1 %für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1 %für die Rohinstallation der Elektroanlagen
7,0 %für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
4,2 %für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
2,1 %für den Estrich
2,8 %für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4 %nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1 %für die Fassadenarbeiten
3,5 %nach vollständiger Fertigstellung
  • Beim Erbbaurecht gelten etwas andere Werte, auf die ich hier aber nicht im Detail eingehen werde.

  • Wenn bestimmte Leistungen nicht Bestandteil des Vertrags sind, erfolgt eine anteilige Verteilung der entsprechenden Vomhundertsätze auf die im Vertrag beinhalteten Leistungen.

Im konkreten Fall könnte der Zahlungsplan dann so aussehen:

TeilbetragBaufortschritt
30,0 %Beginn der Erdarbeiten
28,0 % Rohbaufertigstellung (einschließlich Zimmerarbeiten)
11,9 %Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen
11,2 %Fenstereinbau (einschließlich Verglasung), Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten)
15,4 %Estrich, Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, Fassadenarbeiten, Bezugsfertigkeit, Besitzübergabe
3,5 %Vollständige Fertigstellung

Wann darf der Bauträger eine Rechnung schicken? Und was genau ist eine Fälligkeitsmitteilung?

Einen Großteil der Antwort kennen wir bereits aus dem letzten Abschnitt: Ob und wann der Bauträger eine Abschlagszahlung anfordern darf, hängt vom erreichten Baufortschritt ab. Der gesunde Menschenverstand gebietet dabei, sich so gut wie möglich selbst vom tatsächlichen Baufortschritt zu überzeugen, wenn eine Rechnung eintrudelt.

Allerdings gibt es unabhängig vom Baufortschritt eine sehr wichtige allgemeine Voraussetzung, auf die du unbedingt achten musst:

Zahlungen an den Bauträger darfst du auf jeden Fall erst dann tätigen, wenn du vom Notar eine schriftliche Fälligkeitsmitteilung (Kaufpreisfälligkeitsanzeige) erhalten hast!

Erst wenn diese Mitteilung vorliegt, besteht Gewissheit darüber, dass der Vertrag auch wirksam wird und vollzogen werden kann. Der Notar prüft in diesem Zusammenhang insbesondere die folgenden Aspekte:

  • Liegen alle evtl. erforderlichen Genehmigungen vor?

  • Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers eingetragen?

  • Hat die zuständige Gemeinde bescheinigt, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen wir (Negativbescheinigung)?

  • Ist die Lastenfreistellung gesichert? D.h., kann gewährleistet werden, dass insbesondere bestehende Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden können?

Es gibt eine weitere Voraussetzung für die Fälligkeit, die aber in der Regel nicht vom Notar überwacht wird und daher von dir selbst kontrolliert werden muss:

  • Liegt die Baugenehmigung vor?

Was ist beim Zahlen der Abschläge zu beachten?

Irgendwann ist es dann soweit, und die erste Abschlagsrechnung wird fällig. Bevor du den Betrag an den Bauträger überweist, solltest du aber noch auf eine Besonderheit achten.

Spätestens mit der ersten Abschlagszahlung muss dir der Bauträger „eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung“ leisten. Siehe dazu § 650m Abs. 2 und 3 BGB. Sofern der Bauträger keine entsprechende Bürgschaft vorweisen kann, hast du die Möglichkeit, den Betrag von der ersten Rate einzubehalten (das sollte auch so in deinem Notarvertrag stehen).

Im Notarvertrag ist auch geregelt, wohin das Geld zu überweisen ist. In aller Regel wird eine Direktzahlung auf das Konto des Bauträgers vereinbart.

Es sollte klar sein, dass von jeglichen Nebenabsprachen mit dem Bauträger über die Zahlungsbedingungen abzuraten ist. Zum einen erhöht sich dein Risiko, wenn du zu früh zu hohe Zahlungen leistest. Zum anderen könnten die Absprachen auch illegal sein.

Ist mein Geld beim Bauträger überhaupt sicher?

Abschlagszahlungen müssen beim Bauträgervertrag wohl sein, wie wir gesehen haben. Aber wie sicher ist das Geld, das du bereits an den Bauträger gezahlt hast?

Ich würde sagen, so sicher wie die Rente. Vorausgesetzt, du hältst dich an die im letzten Abschnitt besprochenen Vorgaben und überweist das Geld erst dann, wenn die allgemeine Fälligkeitsanzeige vorliegt und der für eine Zahlung erforderliche Baufortschritt erreicht ist.

Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat der Bauträger keine realistische Chance, Grundstück und Haus anderweitig zu veräußern und dadurch doppelt oder dreifach zu kassieren.

Kompliziert wird es aber dann, wenn der Bauträger den Bau nicht fertigstellen kann. Zum Beispiel, weil er zwischenzeitlich pleite geht. Bei einer Insolvenz des Bauträgers ist unbedingt juristischer Beistand erforderlich. Mit sehr langen Zeiträumen für eine Klärung der weiteren Vorgehensweise ist zu rechnen. Das aus meiner laienhaften Sicht wahrscheinlichste Ergebnis wird sein, dass man die Fertigstellung des Bauprojekts selbst in die Hand nehmen muss. Dass das im Rahmen des ursprünglich geplanten Budgets und des angestrebten Zeitplans machbar ist, wage ich zu bezweifeln. Im Extremfall kann sich daraus eine existenzbedrohende Situation entwickeln.

Rückzahlungsbürgschaften für die bereits geleisteten Abschlagszahlungen sind zwar prinzipiell möglich, werden meines Wissens aber aufgrund der Mehrkosten nur selten genutzt.

Wenn du dich genauer über die derzeitigen Schutzlücken im Bauträgervertrag informieren möchtest, empfehle ich dir den Abschlussbericht der Arbeitsgruppe Bauträgervertragsrecht (Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 19. Juni 2019).

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

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