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Baufinanzierung in 7 Schritten: Die ultimative Anleitung

Baufinanzierung

Fühlst du dich vernachlässigt? Hat dir schon lange niemand mehr gesagt, wie lieb er dich hat? Oder hast du einfach nur Lust auf eine kostenlose Tasse Kaffee und ein Stückchen Kuchen? Dann zieh ordentliche Klamotten an, setz deinen Bauherren-Helm auf und begib dich in die nächste Bankfiliale (Sparkasse geht auch). Du denkst, dein Autoverkäufer wäre der netteste Mensch der Welt? Lass dich überraschen, was dein Bankverkäufer alles zu bieten hat, nachdem du ihm diskret das Stichwort Baufinanzierung ins Ohr geflüstert hast.

Als treuer, aufmerksamer Leser meines Blogs gehst du natürlich nicht unvorbereitet in dieses wichtige Meeting. Du hast dir bereits im Vorfeld ausgerechnet, wie viel Haus du dir leisten kannst. Eigenkapital, Cashflow und Belastungsgrenze sind keine Fremdworte für dich. Außerdem kennst du den Unterschied zwischen einem kostenlosen Kaffee und der kostenpflichtigen Beteiligung an einer Kaffeeplantage. Man weiß ja nie.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Nicht Freund, nicht Feind: Die Finanzbranche

Trotz meiner etwas provokanten Einleitung stelle ich die Daseinsberechtigung der Finanzbranche keineswegs in Frage. Nur für die wenigsten Bauherren wäre ein Hausbau ganz ohne Fremdkapital überhaupt im Rahmen des Möglichen. Beschweren wir uns also nicht und konzentrieren uns lieber darauf, dass du das Angebot an Produkten und Dienstleistungen verstehen und sinnvoll für die Erreichung deiner Ziele nutzen kannst.

Ich halte es übrigens auch für absolut legitim, dass Banken und Sparkassen bei der Baufinanzierung eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. Genauso legitim finde ich es, dass Vermittler eine Provision dafür erhalten, wenn sie für dich gute Angebote finden. Solange die Transparenz gewährleistet ist.

Aufgrund der mittlerweile strengen Informationspflichten im Finanzsektor sollte es dir nicht allzu schwer fallen, unseriöse Anbieter zu erkennen und die Interessen deiner seriösen Finanzierungspartner herauszufinden. Ein Blick ins Impressum reicht oft schon aus, um einen ersten Eindruck zu bekommen.

Nimm dir auf jeden Fall ausreichend Zeit für diesen wichtigen Schritt auf dem Weg zu deinem Eigenheim! Und damit meine ich nicht die halbe Stunde für den Weg zu deiner Hausbank und zurück.

Baufinanzierung: Die wichtigsten Grundlagen

Wenn man anfängt, sich mit dem Thema Baufinanzierung zu beschäftigen, würde man am liebsten direkt wieder damit aufhören. Es wimmelt nur so von Fachbegriffen, Konzepten, Strategien und Werbebotschaften, die dich als Bauherr bestenfalls verunsichern und schlimmstenfalls in die Fänge dubioser Anbieter treiben.

Bevor wir uns konkreter anschauen, welche Schritte bei der Baufinanzierung ablaufen, müssen wir uns deshalb einen Überblick über die elementaren Grundlagen verschaffen und die zugrundeliegenden Mechanismen verstehen.

Kreditinstitute vs. Finanzierungsvermittler

Für deine Baufinanzierung kommen eine ganze Reihe unterschiedlicher Kreditinstitute in Frage: Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen – und sicher auch noch andere Finanzdienstleister, die sich in keine dieser Schubladen stecken lassen wollen.

Wenn du dir überlegst, wie viele Unternehmen es in jeder dieser Kategorien gibt, dann kommst du schnell auf eine beängstigende Menge an potenziellen Geldgebern und neigst vielleicht dazu, dich direkt auf deine Hausbank festzulegen. Da weiß man schließlich, was man hat. Die Wahrscheinlichkeit, dass du so das beste Finanzierungsangebot erhältst ist nicht Null, aber nach meiner Einschätzung auch nicht sehr hoch.

Finanzierungsvermittler haben es sich zur Aufgabe gemacht, dich bei der Suche nach attraktiven Angeboten zu unterstützen. Auf Basis deiner Anforderungen an die Baufinanzierung holen sie bei vielen der oben genannten Kreditinstitute Angebote ein und stellen dir die relevanten Ergebnisse zur Verfügung. Kommt es dann auf diesem Weg zu einem Darlehensvertrag, erhält der Vermittler eine Provision vom Anbieter. Für dich als Kunden fallen in aller Regel keine direkten Kosten für die Vermittlung an.

Im Abschnitt über die Schritte bei der Baufinanzierung schauen wir uns dann genauer an, wie du von dieser Vielfalt profitieren kannst.

An dieser Stelle noch eine Anmerkung zur Terminologie: Wie würde es dir gefallen, wenn ich in jedem zweiten Satz von „deiner Bank, deiner Sparkasse, deiner Bausparkasse oder deiner Versicherung“ reden würde? Das dachte ich mir 😉 Solange wir wissen, dass die unterschiedlichsten Anbieter Immobilienkredite vergeben, können wir meiner Meinung nach der Einfachheit halber von „deiner Bank“ sprechen, ohne zu viel an Korrektheit einzubüßen.

Kredit vs. Darlehen

Egal wo du nach Informationen über die Baufinanzierung suchst: An unterschiedlichen Begriffen für das Geld, das dir für den Hausbau fehlt, herrscht kein Mangel. Am häufigsten wirst du wahrscheinlich auf die allgemeinen Bezeichnungen Kredit (Immobilienkredit) und Darlehen (Baudarlehen) stoßen.

Aber was ist der Unterschied zwischen Kredit und Darlehen? Das kommt wie immer darauf an, wen man fragt: Oft ist in beiden Fällen das Gleiche gemeint, genauso oft wird das Darlehen aber auch als Unterform des Kredits gesehen, bei der es um hohe Geldsummen und lange Laufzeiten geht.

Für unsere Zwecke reicht eine pragmatische Herangehensweise aus: Solange wir über Baufinanzierung im Allgemeinen reden, machen wir keinen Unterschied zwischen Kredit und Darlehen und verwenden beide Begriffe im Wechsel. Dann wird es hoffentlich nicht ganz so langweilig.

Auf die unterschiedlichen Darlehensformen gehen wir weiter unten ein.

Eigenkapital, Belastungsgrenze, Kreditrahmen

In welcher Höhe und zu welchen Konditionen du einen Kredit für deinen Hausbau bekommst, hängt in erster Linie davon ab, welches Risiko du für die Bank darstellst. Je größer die Gefahr, dass du dein Darlehen nicht zurückzahlen kannst, desto weniger Geld wirst du bekommen und desto mehr Risikozuschlag in Form von höheren Zinsen wirst du zahlen müssen. Und unter Umständen bekommst du auch gar keinen Kredit.

Wie ein Kreditinstitut dein Kreditausfallrisiko und deine Bonität bewertet, um deinen Kreditrahmen festzulegen, wirst du nicht im Detail erfahren. Du kannst aber davon ausgehen, dass die folgenden Kriterien dabei eine Rolle spielen.

Einflussfaktoren auf deinen Kreditrahmen
  • Ist deine Eigenkapitalquote hoch genug? Bei weniger als 20 % der Gesamtkosten steigt der Risikozuschlag auf den Zinssatz massiv an. Warum? Je niedriger dein Eigenkapital, desto höher die monatliche Belastung aus dem Kredit und desto höher das Risiko, dass du diese nicht stemmen kannst. Hättest du außerdem nicht längst mehr Eigenkapital angespart, wenn du angeblich jeden Monat so viel Geld übrig hast? Und bist du nicht motivierter, das Projekt durchzuziehen, wenn sonst auch dein eigenes Geld futsch wäre und nicht nur das der Bank?

  • Wie stabil ist deine finanzielle Situation? Wie wahrscheinlich ist es, dass du die monatliche Belastung nicht nur jetzt, sondern auch über einen langen Zeitraum aufbringen können wirst? Bleibt dir nach Abzug der Monatsraten noch genügend Geld für einen angemessenen Lebensstil übrig? Wenn nicht, dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass du nicht durchhältst.

  • Wie steht es insgesamt um deine Kreditwürdigkeit? Hast du eine Sammelleidenschaft für negative Schufa-Einträge? Ich hoffe nicht!

  • Welche Sicherheiten hast du zu bieten, die die Bank im Härtefall zu Geld machen kann (Grundstücke, Häuser, Lebensversicherungen, …)?

Sicherheiten: Grundschuld vs. Hypothek

Keine der an einer Baufinanzierung beteiligten Parteien wünscht die Situation herbei, dass du deinen Kredit nicht planmäßig abbezahlen kannst. Denn die Konsequenz ist im Endeffekt die, dass alle verlieren und keiner gewinnt. Das Gegenteil der angestrebten Win-Win-Situation tritt ein: Lose-Lose!

Jedes Kreditinsitut wird aber dafür sorgen, aus einem solchen Debakel mit dem geringstmöglichen Schaden herauszukommen. Aus diesem Grund lässt sich die Bank von dir Sicherheiten einräumen, die sie im Notfall veräußern kann, um ihre Kreditausfälle zu kompensieren. Und die wichtigste dieser Sicherheiten ist ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld.

Ich habe nicht vor, eine Abhandlung über dieses komplexe Thema zu schreiben und beschränke mich hier auf den für die Baufinanzierung wichtigen Aspekt: Als Voraussetzung für die Darlehensgewährung wird im Grundbuch eine Sicherungsgrundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Und diese bleibt prinzipiell so lange bestehen, bis du dein Darlehen vollständig zurückgezahlt hast. Im Falle deiner Zahlungsunfähigkeit ermöglicht das der Bank, eine Zwangsvollstreckung von Grundstück und Haus zur Befriedigung ihrer Forderungen anzuordnen. Da in der Regel zusätzlich auch eine notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung vereinbart wird, kann sie dies sogar ohne vorherige Klage tun.

Früher war statt der Grundschuld die sogenannte Hypothek üblich, heutzutage spielt diese jedoch keine größere Rolle mehr bei der Baufinanzierung.

Zins

Der Zins ist die Gebühr, die du der Bank dafür zahlst, dass sie dir Geld leiht. Wie hoch diese Gebühr ausfällt, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab:

  • vom allgemeinen Zinsniveau (aktueller Stand und prognostizierte Entwicklung),

  • von der Einschätzung deiner Bank, wie hoch das Risiko ist, dass du den Kredit nicht zurückzahlst,

  • und ein Stück weit auch von deinem Verhandlungsgeschick bei der finalen Vereinbarung der Konditionen.

Auf den ersten Faktor, also auf die derzeit marktübliche Höhe der Bauzinsen, hast du keinen Einfluss. Auf die beiden anderen schon eher; wir kommen darauf zurück.

Im Moment ist das Zinsniveau auf einem historisch niedrigen Niveau. Das ist auf den ersten Blick gut. Auf den zweiten Blick wirst du aber feststellen, dass im Gegenzug die Bau- und Kaufpreise für Immobilien historische Höchststände erreicht haben, Tendenz steigend. Damit bleibt der Hausbau oder -kauf auch heute eine große finanzielle Herausforderung. Günstige Konditionen für dein Baudarlehen auszuhandeln ist und bleibt ein lohnenswerter Zeitvertreib in der Anfangsphase deines Bauprojekts.

Bei gleichbleibender Kreditsumme gilt: Je höher die Zinsen, desto teurer ist dein Immobilienkredit (gemessen am Gesamtzinsaufwand). Und wenn deine monatliche Belastungsgrenze erreicht ist, verlängert sich außerdem die Laufzeit, da dir durch die höheren Zinskosten ja weniger Geld für das Abbezahlen (Tilgen) deiner Schulden zur Verfügung steht. Zur Tilgung kommen wir gleich. Vorher möchte ich dir aber noch zwei Hinweise zum Thema Zins mit auf den Weg geben.

Sollzins, Nominalzins, Effektivzins | Bereitstellungszinsen | Zinsentwicklung
  • Man unterscheidet zwischen dem Sollzins, auch Nominalzins genannt, und dem (anfänglichen) effektiven Jahreszins. Da beim Effektivzins auch die anfallenden Kosten wie z.B. Bearbeitungsgebühren und Disagio berücksichtigt werden, vermittelt er ein genaueres Bild als der Nominalzins und ist damit für Angebotsvergleiche zu bevorzugen. Du musst den Effektivzins nicht mühsam selbst ausrechnen, da er immer mit angegeben wird.

  • Eine besondere Kategorie von Zinsen bei Immobiliendarlehen sind die sog. Bereitstellungszinsen. Diese fallen an, wenn du einen dir zugesagten Darlehensbetrag später als geplant in Anspruch nimmst. Ab welcher Verzögerung und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen berechnet werden, kann sich von Angebot zu Angebok stark unterscheiden und eine deutlich spürbare Erhöhung der Kreditkosten zur Folge haben. Achte darauf!

  • Für eine übersichtliche Darstellung der aktuellen und historischen Bauzinsen empfehle ich dir einen Blick in die Interhyp Zinscharts*.

Tilgung

Das Zahlen von Zinsen ändert nichts an deinen Schulden. Natürlich will die Bank irgendwann auch das geliehene Geld zurückbekommen. Dafür gibt es die Tilgung: Mit jeder Tilgungszahlung reduzierst du deine verbleibende Restschuld um den entsprechenden Betrag, bis irgendwann, nach vielen Jahren, keine Restschuld mehr übrig ist und das Haus dir gehört.

Allgemein lässt sich sagen: Je höher die monatliche Tilgung, desto schneller kannst du deinen Kredit bei ansonstgen gleichen Bedingungen (Kreditsumme, Zinssatz) abbezahlen und desto niedriger fällt dein Gesamtzinsaufwand aus. Allerdings steigt dann naturgemäß auch deine monatliche Belastung.

Je nach Lage an den Finanzmärkten kann es sehr sinnvoll sein, außerplanmäßige Geldüberschüsse nicht anzulegen, sondern für die schnellere Tilgung deines Darlehens zu verwenden. Aber da die Banken deine Zinszahlungen fest eingeplant haben, geht das nicht so ohne Weiteres. Denn durch eine vorzeitige Tilgung reduziert sich dein Gesamtzinsaufwand und damit der Gewinn der Bank. Zumindest theoretisch. Praktisch musst du nämlich in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn aufkommen, wenn du nicht explizit ein Recht auf Sondertilgungen vereinbart hast.

Tipp: Achte darauf, dass dein Darlehensvertrag für dich sinnvolle Sondertilgungsrechte enthält. Zum Beispiel sollte eine jährliche Sondertilgung in Höhe von mind. 5 % der Darlehenssumme erlaubt sein, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird. Darüber hinaus solltest du die Möglichkeit haben, deinen Tilgungssatz an veränderte Rahmenbedinungen anzupassen (zwei Änderungen sind oft kostenlos möglich).

Jetzt sind wir bereit, uns die erste konkrete Darlehensform anzuschauen.

Annuitätendarlehen: Standardlösung für die Baufinanzierung

Die am weitesten verbreitete Darlehensform ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung in Summe gleich bleibt. Dadurch erhältst du eine hohe Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags.

Was sich im Laufe der Zeit jedoch verändert, ist die Zusammensetzung der monatlichen Rate: der Zinsanteil fällt, der Tilgungsanteil steigt. Warum ist das so? Ganz einfach: Da sich durch die regelmäßige Tilgung deine Restschuld verringert, sinken auch die anfallenden Zinsen. Bei gleichbleibender Rate bedeutet das wiederum, dass mehr Geld für die Tilgung zur Verfügung steht.

Die Anfangstilgung sollte pro Jahr mindestens 1 % der Darlehenssumme betragen, in Zeiten niedriger Bauzinsen besser 3 % oder mehr.

Damit du ein Gefühl dafür bekommst, was der Tilgungssatz ausmacht, hier ein konkretes Beispiel mit einer Darlehenssumme von 300.000 € und einem konstanten Sollzins von 1,0 %:

Tilgungssatz Monatsrate Gesamtlaufzeit (kalkulatorisch) Gesamtzinsen (kalkulatorisch)
1 % 500 € 69 Jahre, 5 Monate 116.062 €
2 % 750 € 40 Jahre, 7 Monate 65.071 €
3 % 1.000 € 28 Jahre, 10 Monate 45.362 €
4 % 1.250 € 22 Jahre, 4 Monate 34.855 €
5 % 1.500 € 18 Jahre, 3 Monate 28.316 €

Problem bei der Sache: 5 % Tilgung muss man sich leisten können. Das geht im Normalfall nur bei niedrigem Zinsniveau in Kombination mit einem sehr guten Verdienst und kontrolliertem Konsumverhalten.

Aber auch bei niedrigeren Tilgungssätzen gibt es ein Problem: Keine Bank wird dir für einen Zeitraum von 70 Jahren einen konstanten Zinssatz von 1,0 % anbieten.

Zinsbindung

Bleiben wir beim Thema langfristige Zinsentwicklung: Wenn du in einer Niedrigzinsphase einen Kreditvertrag abschließt, möchtest du dir die niedrigen Zinsen natürlich gerne bis zum Ende der Laufzeit sichern – zum Beispiel die 1,0 % für 70 Jahre. Ein solches Festschreiben der Konditionen nennt man auch Zinsbindung.

Warum spielt die Bank da nicht mit? Der Grund liegt auf der Hand: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen über einen Zeitraum von 70 Jahren auf diesem sehr niedrigen Niveau bleiben, dürfte gegen Null gehen. Für die Bank bedeutet das (sehr vereinfacht dargestellt): Sie leiht dir Geld zu 1 %, das sie später zu deutlich besseren Konditionen an andere Kunden verleihen könnte. Je länger der Zeitraum (auch Zinsbindungsfrist genannt), desto höher ist das Risiko für die Bank, dass dieser Fall eintritt. Um dieses Risiko abzumildern, verlangt die Bank von dir einen laufzeitabhängigen Risikozuschlag auf den Zins. Im Normalfall ist aber bei max. 30 Jahren auch damit Schluss. Üblich ist eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren.

Wie auch immer: In Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung auf jeden Fall interessant. Wenn die Konditionen stimmen.

Wie es dann nach Ablauf der Zinsbindung weitergeht, hängt von der verbleibenden Restschuld ab:

Variante 1: Volltilgerdarlehen (Restschuld = 0)

Bei einem sogenannten Volltilgerdarlehen ist mit Ende der Darlehenslaufzeit die gesamte Darlehenssumme beglichen. Es verbleibt keine Restschuld. Du bist fertig.

Der Nachteil ist, dass du üblicherweise keine Flexibilität bei der Tilgung hast: Auf Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel musst du bei einem Volltilgerdarlehen meistens verzichten.

Variante 2: Anschlussfinanzierung (Restschuld > 0)

In allen anderen Fällen besteht Klärungsbedarf darüber, was mit der verbleibenden Restschuld passiert. Bist du zu Geld gekommen und kannst die Restschuld auf einen Schlag begleichen? Perfekt! Falls nicht, ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Problematisch wird es natürlich dann, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind.

Für dich als Bauherr ist die Anschlussfinanzierung kein akutes Problem, um das du dich kümmern musst. Im Fokus steht bis auf Weiteres die Erstfinanzierung deines Bauvorhabens.

Es schadet aber nicht, wenn du die Begriffe Prolongation, Umschuldung und Forward Darlehen schon einmal gehört hast und rechtzeitig auf deine Agenda setzt, wenn die Anschlussfinanzierung näher rückt.

Prolongation

Bei einer Prolongation führst du das Darlehen bei deinem bisherigen Kreditinstitut fort. Allerdings werden die Sollzinsen für die Anschlussfinanzierung an das geänderte Zinsniveau angepasst.

Umschuldung

Im Falle einer Umschuldung wird dein bisheriges Darlehen durch ein neues Darlehen abgelöst, wobei in aller Regel auch gleichzeitig das Kreditinstitut gewechselt wird.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward Darlehen kannst du dir bereits lange vor Ablauf deines derzeitigen Darlehens die aktuellen Zinskonditionen für deine Anschlussfinanzierung sichern. Das ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn du von steigenden Zinsen ausgehst. Allerdings gibt es beim Forward-Darlehen zeitliche Einschränkungen derart, dass du frühestens 51/2 Jahre und spätestens 1 Jahr vor Ende der Zinsbindung deines aktuellen Darlehens aktiv werden kannst.

Vorzeitige Kündigung

Wenn die Zinsen nach Abschluss des Darlehensvertrags weiter fallen, ist das ärgerlich. Leider kann man ein Darlehen nicht einfach kündigen, um es durch einen neuen Kredit mit besseren Konditionen zu ersetzen. Wenn die Bank überhaupt zustimmen sollte, dann nur in Verbindung mit der weiter oben bereits besprochenen Vorfälligkeitsentschädigung. Die dadurch entstehenden Kosten führen meist dazu, dass sich ein Wechsel nicht mehr wirklich lohnt. C’est la vie.

Aber: Gemäß § 489 BGB hast du in jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren das Recht, einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise zu kündigen. Dabei ist eine sechsmonatige Kündigungsfrist einzuhalten.

Fördermittel: Zusatzbausteine für die Baufinanzierung

Es gibt eine große Bandbreite an Fördermöglichkeiten, die du bei der Baufinanzierung zu deinem Vorteil nutzen kannst. Staatliche Fördermittel schaffen effektive Anreize für die Bevölkerung, sich im Sinne der politischen Agenda zu verhalten. Energiewende? KfW-Programm 153 Energieeffizient bauen! Familienförderung? Baukindergeld! Und so weiter, und so fort. Eine gute Sache für alle Beteiligten.

Welche Vorteile sich im Einzelnen ergeben, hängt sehr stark vom jeweiligen Modell ab. Prinzipiell können sich Förderungen auf unterschiedliche Arten und Weisen positiv bemerkbar machen:

  • Du kannst einen Teil der insgesamt benötigten Kreditsumme zu einem vergünstigten Zinssatz finanzieren. Dadurch reduziert sich der durchschnittliche Zinssatz des Gesamtkredits.

  • Wenn die Fördermittel als Eigenkapital gewertet werden, verbessert sich deine Eigenkapitalquote. Das kann sich positiv auf deine Darlehenskonditionen und auch auf deine Gesamtkostengrenze auswirken.

  • Zulagen und Steuerersparnisse reduzieren den Betrag, den du aus eigener Tasche zahlen musst.

Wunder solltest du hier keine erwarten. Aber Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist.

Es versteht sich quasi von selbst, dass für die Vergabe von Fördermitteln zahlreiche Anforderungen zu erfüllen und auch nachzuweisen sind. In manchen Fällen resultieren aus den Voraussetzungen für die Förderung auch zusätzliche Baukosten in signifikanter Höhe. Beispiel KfW-Effizienhaus. Eine Kosten-/Nutzenanalyse ist dann auf jeden Fall zu empfehlen.

Generell ist der administrative Aufwand für die Beantragung der Fördermittel nicht zu unterschätzen. Hinzu kommt, dass die verfügbaren Programme sich fast genauso schnell ändern wie die Meinungen der Politiker. Dein Partner für die Baufinanzierung wird dich aber ausführlich beraten und auch die Abwicklung für dich überehmen. Dazu kommen wir aber später.

Häufig genutzte Fördermittel

Ich liste hier die gängigsten Förderprogramme auf, damit du sie wenigstens schon mal gehört hast, wenn dein Berater dich darauf anspricht. Ins Detail gehe ich an dieser Stelle aber nicht.

  • KfW-Fördermittel: Förderkredite und Tilgungszuschüsse, insb. für energieeffizientes Bauen

  • Wohn-Riester: Nutzung der Riester-Förderung für die selbstgenutzte Wohnimmobilie

  • Baukindergeld: Eigenheimförderung für Familien mit Kindern

  • Wohnungsbauprämie: für einkommensschwache Haushalte, meist in Verbindung mit einem Bausparvertrag

  • Regionale Fördermittel

Bauspardarlehen

Ein Bauspardarlehen ist im Rahmen der Erstfinanzierung eigentlich nur dann relevant, wenn du deinen Bausparvertrag bereits vor mehreren Jahren abgeschlossen hast und die Zuteilung absehbar ist (eine Ausnahme stellt das sogenannte Konstantdarlehen dar, auf das ich in einem späteren Abschnitt eingehen werde). Wir können uns also kurz fassen.

Bei Abschluss eines Bausparvertrags wird eine bestimmte Bausparsumme (z.B. 100.000 €) vereinbart, die zu einem späteren Zeitpunkt für die Immobilienfinanzierung bzw. generell für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden kann.

Nach Vertragsabschluss beginnt die Ansparphase, in der du für ca. 7 Jahre monatlich Geld in den Vertrag einzahlst. Am Ende der Ansparphase hast du ein Bausparguthaben in Höhe von 40 – 50 % der Bausparsumme angesammelt und dir zusätzlich einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen in Höhe der restlichen 50 – 60% der Bausparsumme erarbeitet (für das du dann im weiteren Verlauf natürlich Zinsen und Tilgung zahlen musst). Zwischen Anspar- und Darlehensphase liegt die sogenannte Zuteilung, bei der die Bausparkasse den genauen Zeitpunkt für die Freigabe und Auszahlung des Bausparguthabens und Bauspardarlehens festlegt.

Vorteilhaft sind insbesondere die Anrechnung von zuteilungsreifem Bausparguthaben als Eigenkapital, die meist sehr attraktiven Darlehenskonditionen (Zinssatz, Sondertilgungen), sowie die Möglichkeiten der staatlichen Förderung. Allerdings fällt bei Abschluss eine recht hohe Gebühr an.

Alternative Darlehensformen für die Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung gibt es keine „one-size-fits-all“-Lösung, die für alle Bauherren passt. Dafür sind die Unterschiede bei den Bauvorhaben und bei den finanziellen Ausgangssituationen viel zu groß. Sehr oft läuft es auf ein Annuitätendarlehen in Verbindung mit Fördermitteln hinaus. Aber nicht immer. Deshalb möchte ich wenigstens kurz auf ein paar weitere Darlehensformen eingehen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit.

Variable Darlehen und Cap Darlehen

Im Gegensatz zu Annuitätendarlehen zeichen sich variable Darlehen dadurch aus, dass der Zinssatz in regelmäßigen Abständen auf EURIBOR-Basis an den Marktzins angepasst wird. Daraus resultiert natürlich eine wesentlich geringere Planbarkeit des Kredits. Aus diesem Grund kommen variable Darlehen hauptsächlich bei Zwischenfinanzierungen mit vergleichsweise kurzer Laufzeit zum Einsatz.

Eine abgemilderte Form des variablen Darlehens ist das Cap Darlehen, bei dem der Zinssatz zwar variabel, aber nach oben gedeckelt ist.

Endfällige Darlehen

Wenn während der Darlehenslaufzeit nur Zinsen gezahlt werden und die Tilgung dann auf einen Schlag am Ende der Laufzeit erfolgt, spricht man von einem endfälligen Darlehen. Diese Vorgehensweise ist natürlich nur dann sinnvoll, wenn zwischenzeitlich über rentable Anlageformen eine Ansparung der Darlehenssumme gewährleistet werden kann.

Konstantdarlehen (Bausparsofortdarlehen)

Bei einem Konstantdarlehen wird dein Darlehen mit einem Bausparvertrag gekoppelt. Ähnlich wie beim Annuitätendarlehen zahlst du einen monatlich gleichbleibenden Betrag, der sich allerdings nicht aus den Zinsen und der Tilgung für das Darlehen zusammensetzt, sondern aus den Zinsen für das Darlehen und einer Sparrate für den Bausparvertrag. Bei Zuteilung des Bausparvertrags wird dann das Bausparguthaben für die teilweise Tilgung des Darlehens verwendet und der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter.

Ein innovatives Finanzprodukt, das mich persönlich nicht überzeugt. Es mag Situationen geben, in denen ein Konstantdarlehen Sinn macht, da es überlicherweise mit einer hohen Flexibilität in punkto Sondertilgung ausgestattet ist. Im Endeffekt dürfte es aber in den meisten Fällen darum gehen, einen Workaround für mangelndes Eigenkapital zu schaffen. Und davon halte ich absolut nichts. Auf eigenes Risiko darfst das natürlich anders sehen als ich.

Hypothekendarlehen

Wir haben Hypothekendarlehen in ihrer heutigen Form eigentlich schon besprochen: unter dem zeitgemäßeren Namen Annuitätendarlehen.

Mit diesem sehr kurzen Abschnitt beenden wir ein sehr langes Kapital und widmen uns jetzt den Schritten bei der Baufinanzierung.

Baufinanzierung in 7 Schritten

Wie kannst du jetzt vorgehen, um zu einer für dich passenden Baufinanzierung zu kommen? Je intensiver du den Artikel bis hierhin gelesen hast, desto klarer müsste dir eigentlich sein, dass es sehr viel Klärungsbedarf gibt.

Was muss ich vorbereiten, um überhaupt mit der Baufinanzierung anfangen zu können? Wann ist es sinnvoll, einen Finanzierungsberater mit ins Boot zu nehmen? Welche Darlehensform ist für mich geeignet? Kommen Fördermittel für mich in Betracht? Wie finde ich ein Kreditinstitut, das mir attraktive Konditionen anbietet? Welche Kombination aus Zins, Tilgung und Laufzeit ist empfehlenswert? Fragen über Fragen.

Um dir die Orientierung zu erleichtern und dir eine strukturierte Vorgehensweise zu ermöglichen, schauen wir uns jetzt die sieben wichtigsten Schritte im Prozess der Baufinanzierung an.

Schritt 1: Finanziellen Rahmen abstecken

Für einen reibungslosen Ablauf deiner Baufinanzierung ist es unabdingbar, dass du deine Finanzen schon vorab im Griff hast. Wenn du davon ausgehst, dass ein Baudarlehen deine finanzielle Situation verbessert, dann muss ich dich leider enttäuschen. Einfacher wird es nämlich auf keinen Fall, am Ende des Monats noch Geld übrig zu haben.

Ich bin jetzt mal optimistisch und gehe davon aus, dass du meinen Artikel Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kassensturz und Budgetierung nicht nur gelesen, sondern auch verinnerlicht und praktisch angewendet hast. Falls nicht, solltest du das unbedingt nachholen. Am besten jetzt gleich. Ich vertraue darauf, dass du nicht schummelst und warte solange hier, bis du fertig bist.

Zurück? Dann als Belohnung und zur Erinnerung hier noch einmal die beiden wichtigen Faustformeln für Eigenkapitalquote und Kreditrahmen:

  • Dein freies Eigenkapital sollte mindestens 20 % der Gesamtkosten deines Bauprojekts betragen.

  • Maximaler Kreditbetrag = Belastungsgrenze * 12 * 100 / (Zinssatz in % + Tilgungssatz in %)

Nachdem du Schritt 1 absolviert hast, weißt du zumindest grob, welche Darlehenssumme für dich maximal in Frage kommt. Im nächsten Schritt geht es dann darum, wie hoch dein tatsächlicher Finanzierungsbedarf ausfällt.

Schritt 2: Finanzierungsbedarf ermitteln

Es sollte offensichtlich sein, dass sich die Gesamtkosten deines Bauprojekts innerhalb deines finanziellen Rahmens bewegen müssen. Der Anteil der Gesamtkosten, den du über ein Darlehen finanzieren musst, ist dein Finanzierungsbedarf.

Es wäre also hilfreich, die Gesamtkosten zu kennen. Leider ist das in vielen Fällen ein Problem, das erst noch gelöst werden muss. Je nachdem, welches Vertragsmodell du im Sinn hast und in welcher Stufe der Planung du dich gerade befindest, liegt die Antwort auf der Hand oder die Hand auf der Antwort (ich glaube, ich habe gerade ein neues Sprichwort erfunden).

Wir müssen ein paar grundlegende Szenarien unterscheiden, von denen die Vorgehensweise in diesem zweiten Schritt abhängt:

Szenario a: Kauf vom Bauträger

Wir beginnen mit dem einfachsten Fall: Du kaufst Grundstück und Neubau vom Bauträger.

Der Preis für das Gesamtpaket steht fest. In der Baubeschreibung ist dokumentiert, was genau im Preis enthalten ist. Basierend darauf kannst du Sonderwünsche mit dem Bauträger besprechen und einen Aufpreis vereinbaren. Für zusätzlich anfallende Ausgaben, die auf dich zukommen werden, kalkulierst du einen entsprechenden Puffer ein. So lässt sich relativ schnell die Gesamtsumme abschätzen, die zu finanzieren ist (dein freies Eigenkapital kennst du ja mittlerweile). Danach kannst du mit Schritt 3 weitermachen.

Szenario b: Bauen auf eigenem Grundstück

Bist du bereits Eigentümer des Grundstücks, auf dem du bauen willst? Oder hast du bereist genug Eigenkapital zusammen, um ein Grundstück ohne Kredit kaufen zu können? Hast du außerdem noch ein paar Reserven, um einen Architekten bezahlen zu können?

Dann herzlichen Glückwunsch! Auch in diesem Fall wird es nicht allzu kompliziert.

Zumindest für den Grundstückskauf musst du keine Verhandlungen mit der Bank führen und kannst dadurch flexibler auf Kaufgelegenheiten reagieren. Die Finanzierung des eigentlichen Bauvorhabens kannst du dann in Ruhe angehen, sobald sich aus der Planung mit deinem Architekten oder aus den Gesprächen mit Fertighausanbietern eine konkrete Kostenabschätzung ergibt. Danach machst du weiter mit Schritt 3.

Szenario c: Grundstück kaufen und individuell bebauen

Kommen wir zum komplizierten Fall: Du möchtest ein Grundstück kaufen und darauf ein individuelles Haus bauen. Und du benötigst bereits für den Grundstückskauf ein Darlehen von der Bank.

Theoretisch könntest du zuerst einen Kredit für das Grundstück aufnehmen und dann wie in Szenario b weitermachen. In der Praxis ist das möglich, aber nicht unbedingt empfehlenswert. Die Bank, die später dein Haus finanzieren soll, kann es in der Regel nicht so gut leiden, wenn im Grundbuch schon eine andere Bank steht, die vorrangigen Anspruch auf das Grundstück hat. Und wenn eine Bank etwas nicht leiden kann, dann kann man sie nur durch mehr Geld zur Kooperation überreden.

Sinnvoller ist es in diesem Fall, die Finanzierung von Grundstück und Haus zu kombinieren. Dazu braucht man dann aber schon die ersten Planungsergebnisse vom Architekten, damit die Bank den Wert des geplanten Hauses berücksichtigen kann. Eine kostenintensive Planung für ein Grundstück, das einem nicht gehört, und für das man vielleicht den Zuschlag nicht bekommt, möchte man aber auch nicht unbedingt machen. Die Katze beißt sich also in den Schwanz.

Ich habe kein Patentrezept für diesen nicht seltenen Fall. Am sinnvollsten erscheint mir aber die folgende Vorgehensweise:

  • Wenn du ein Grundstück in Aussicht hast, versuche, mit dem Grundstücksverkäufer eine für beide Seiten attraktive Lösung finden, die dich nicht zu unüberlegten Handlungen zwingt (z.B. Vorvertrag, Reservierung, Rücktrittsrecht).

  • Suche dir einen Architekten, der dich beim Grundstückskauf berät und die Planung übernimmt, aus der sich dann eine Kostenabschätzung für die Finanzierung ergibt.

  • Da du mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht beliebig viel Zeit hast, um den Grundstückskauf abzuschließen, sind Sondierungsgespräche mit Kreditinstituten und Finanzierungsvermittlern sinnvoll, zum Beispiel in Form der Interhyp Vorausberatung*. Viele Themen lassen sich bereits adressieren, während die Planung noch im Gange ist. Das spart einiges an Zeit bei der späteren Konkretisierung.

Schritt 3: Finanzierungsanfragen stellen

Wenn du die ersten beiden Schritte gemeistert hast, dann sollte es jetzt eigentlich flutschen.

Jetzt kommt der Moment, an dem alle Zahlen, Daten und Fakten, die du dir mühsam erarbeitet hast, zum Einsatz kommen: Die Finanzierungsanfrage.

Um konkrete Angebote für deine Baufinanzierung zu bekommen, musst du natürlich auf die entsprechenden Anbieter zugehen und dein Interesse bekunden. Wie wir im Grundlagenkapitel gesehen haben, kommen die unterschiedlichsten Partner dafür in Frage: Filialbanken, Direktbanken, Sparkassen, Bausparkassen, Versicherungen und Finanzierungsvermittler.

Wie sollst du dich jetzt für einen davon entscheiden? Sollst du nicht! Auf jeden Fall jetzt noch nicht.

Wichtig ist es, dass du ein möglichst breites Spektrum an Angeboten erhältst, aus dem du das für dich beste Angebot auswählen kannst. Ich würde dir empfehlen, dreigleisig zu fahren:

  • Stelle eine Finanzierungsanfrage bei deiner Hausbank bzw. bei deiner bevorzugten Direktbank.

  • Lass dir ein individuelles Baufinanzierungsangebot von einem der führenden Finanzierungsvermittler erstellen. Meine Empfehlung: Interhyp – 14 Mal in Folge „Bester Baufinanzierer“ im Test des Wirtschaftsmagazins €uro!

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  • Für deine dritte Finanzierungsanfrage kannst du nach Belieben einen weiteren Vermittler oder ein weiteres individuelles Kreditinstitut auswählen.

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Schritt 4: Finanzierungsberatung und Angebotserstellung

Nachdem du deine Finanzierungsanfragen gestellt hast, wirst du mit den Finanzierungsberatern der Kreditinstitute bzw. Vermittler an der Erstellung deines persönlichen Finanzierungsplans arbeiten.

Es geht dabei darum, den für dich am besten geeigneten Mix aus den unterschiedlichen Bausteinen zusammenzustellen und das Gesamtpaket optimal auf dich abzustimmen: Darlehensform, Tilgungssatz, Sondertilgungsrechte, Zinssatz, Zinsbindung, Kreditlaufzeit, Fördermittel. Eigentlich alles, was wir uns im Grundlagenkapitel angesehen haben.

Nach drei Durchläufen mit kompetenten Ansprechpartnern hast du dann hoffentlich nicht nur alles verstanden, sondern auch ein Gefühl dafür entwickelt, welche Variante für dich am sinnvollsten ist. Und für diese Variante lässt du dir dann konkrete Angebote erstellen.

Dafür musst du noch die erforderlichen Finanzierungsunterlagen zusammenstellen. Welche das sind, erfährst du von den Beratern.

Wenn der ganze Papierkram erledigt ist, sollten die Angebote nicht allzu lange auf sich warten lassen. Schließlich sind wir im Zeitalter der Digitalisierung angekommen.

Schritt 5: Angebotsvergleich und Finanzierungsbestätigung

Sobald du die Angebote erhalten hast, geht es an den Vergleich. Da du die Begriffe und Konzepte der Baufinanzierung jetzt kennst, dürfte es dir nicht sehr schwer fallen, das für dich beste Angebot zu ermitteln. Wenn es Unklarheiten gibt, kläre diese auf jeden Fall mit dem Anbieter ab, bevor du dich final entscheidest.

Und es schadet nie, vor einer Zusage nochmal in die Verhandlung* zu gehen. Vor allem dann nicht, wenn dir ein Angebot besonders zusagt, es aber an der ein oder anderen Stelle etwas schlechtere Konditionen anbietet als die Vergleichsangebote.

Für den nächsten Schritt, den Gang zum Notar, benötigst du sehr oft eine sogenannte Finanzierungszusage, auch als Finanzierungsbestätigung bekannt. Damit will der Verkäufer von Grundstück oder Haus sichergehen, dass du auch wirklich das Geld bekommst und deine Bank nicht im letzten Moment einen Rückzieher macht. Was sie übrigens auch mit einer Finanzierungsbestätigung noch tun kann, solange der finale Darlehensvertrag nicht unterschrieben ist. Das passiert aber eigentlich nur dann, wenn du auf den letzten Drücker noch irgendwas verbockst.

Schritt 6: Notartermin und Kaufvertrag

Der vorletzte Schritt ist sehr einfach: Nimm den von dir oder dem Verkäufer rechtzeitig vereinbarten Notartermin wahr und unterzeichne den sorgfältig geprüften Kaufvertrag für Grundstück und / oder Haus.

Schritt 7: Darlehensvertrag

Nach dem Notartermin musst du noch den offiziellen Darlehensvertrag unterschreiben, damit die Bank das Geld dann auch wirklich bereitstellt. Wenn du die ersten sechs Schritte gemeistert hast, dann wird es an diesem Schritt mit Sicherheit nicht scheitern.

Fertig!

Eigentlich müsste ich jetzt noch das Fass der Kreditabsicherung aufmachen. Aber das will ich weder dir noch mir zumuten und behandle dieses Thema dann lieber im Zusammenhang mit den anderen Versicherungen, die man als Bauherr braucht (oder auch nicht braucht).

Du siehst, die Baufinanzierung ist kein Thema, das in ein paar Stunden vom Tisch ist. Ein paar Tage Aufwand wirst du damit schon haben, aber sobald der Darlehensvertrag unterschrieben ist kannst du dich wieder voll und ganz auf den eigentlichen Bau konzentrieren.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

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