Startseite » Blog » Baurecht » Bauträger: Was ist das? Definition und Erfahrungsbericht

Bauträger: Was ist das? Definition und Erfahrungsbericht

Bauträger-Definition (symbolisch): Haus in Hand

Ich kann mich nicht daran erinnern, dass ich den Begriff Bauträger schon mal gehört habe, bevor ich mich konkret mit dem Hausbau beschäftigt habe. Entsprechend unvorbereitet war ich, als ein Bekannter uns ein Haus mit Grundstück im Bauträgermodell angeboten hat. Bei der Suche nach einer Definition des Bauträger-Begriffs habe ich viele interessante Aspekte entdeckt und mich intensiv mit den Vorteilen und Nachteilen befasst. In diesem Beitrag fasse ich das Wesentliche für dich zusammen.

Das Angebot haben wir übrigens angenommen und wohnen mittlerweile im (fast) fertigen Haus. Während ich hier im Trockenen sitze und meinen Artikel schreibe, steht unser Bauträger nebenan im Regen und kümmert sich um den Keller unserer zukünftigen Nachbarn. Das ist doch ein faires Modell.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Bauträger, Bauträgermodell, Bauträgervertrag: Definition der Begrifflichkeiten

Wie beginnen mit einer einfachen, pragmatischen Definition der wichtigsten Bauträger-Begrifflichkeiten:

Für dich als zukünftigen Eigenheimbesitzer ist ein Bauträger ein Unternehmen, das dir ein Gesamtpaket aus einem Grundstück und einem noch zu errichtenden Gebäude verkauft.

Bauträgermodell bedeutet aus deiner Sicht dann im Wesentlichen, dass Vertragsabschluss und Realisierung des Bauvorhabens nach den für Bauträger gültigen rechtlichen Vorschriften ablaufen.

Das zugrundeliegende vertragliche Konstrukt wird als Bauträgervertrag bezeichnet. Hierin wird sowohl der Kauf des Grundstücks als auch die vom Bauträger zu erbringende Bauleistung geregelt.

Der Rest sind Details. Wichtige Details, die wir uns gleich anschauen werden.

Rechtsgrundlagen für den Kauf vom Bauträger

Meine vereinfachte Bauträger-Definition ist dir suspekt? Du möchtest lieber genau wissen, was es mit dem Bauträgertum auf sich hat? Dann wirf einen Blick in die wichtigsten Gesetze und Verordnungen, bevor wir weitermachen:

  • Nicht jeder Unternehmer darf als Bauträger aktiv werden. Laut § 34c Gewerbeordnung (GewO) ist eine Erlaubnis notwendig, die an mehrere Bedingungen gekoppelt ist (u.a. geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit, Berufshaftpflichtversicherung, Weiterbildung).

  • Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die sich insbesondere darum kümmert, dass du als Kunde eines Bauträgers ausreichend geschützt bist und dein Geld nicht für die Finanzierung der Yachten deines Bauträgers verwendet wird.

  • § 650u Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Thema Bauträgervertrag. Hier findest du nicht nur die Definition, sondern auch eine Angabe der mit einem Bauträgervertrag verbundenen Einschränkungen im Vergleich zu einem Verbraucherbauvertrag. Insbesondere beim Kündigungs-, Widerrufs- und Anordnungsrecht gibt es hier signifikante Unterschiede, mit denen du dich vertraut machen solltest.

Oft heißt es, dass ein Bauträgervertrag eine Kombination aus Kaufvertrag (für das Grundstück) und Werkvertrag (für die Errichtung des Gebäudes) ist. Aufgrund der in § 650u genannten Einschränkungen stimmt das meiner Meinung nach nur bedingt und sollte differenzierter betrachtet werden.

Der Bauträgervertrag

Wenn dein Bauträger den Vertrag abends beim Bier abschließen möchte, dann solltest du vorsichtig sein. Entweder hat er dann seine Bauträger-Schulung noch nicht absolviert, oder du hast es mit einem Scharlatan zu tun, der es nicht gut mit dir meint.

Ein Bauträgervertrag muss zwingend notariell beurkundet werden, um gültig zu sein.

Notare stehen unter staatlicher Aufsicht und sind zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet. Du musst also nicht befürchten, übervorteilt zu werden, falls der Notar von deinem Bauträger ausgesucht wird.

Damit du ein Gefühl dafür bekommst, was in einem Bauträgervertrag so alles geregelt wird, schauen wir uns jetzt exemplarisch eine Struktur an. In unserem konkreten Fall hat das Vertragsdokument einen Umfang von 26 Seiten, zuzüglich Anlagen. Mit den meisten dieser 26 Seiten kann man sich eine Stunde lang beschäftigen, um wirklich zu verstehen, was man da unterschreiben wird. In einigen Fällen hilft nur die Rückfrage beim Notar, was gemeint ist und welche Auswirkungen es hat. Hier profitierst du davon, dass die Beratung beim Notar inklusive ist und keine horrenden Extrakosten generiert. Nutze es!

Beispiel für die Struktur eines Bauträgervertrags

  • Angaben zu Notar, Verkäufer und Käufer(n)

  • Angaben zum Grundstück des Bauträgers (inkl. Lageplan und Grundbuchauszug)

  • Vetragsgegenstand für den Verkauf (z.B. eine Teilfläche des Bauträger-Grundstücks)

  • Eigentumsanteile der Käufer (bei mehreren Käufern)

  • Bauverpflichtung des Bauträgers gemäß Baubeschreibung

  • Regelungen zum Umgang mit Sonderwünschen

  • Angaben zu geplanten Wohn- und Nutzflächen sowie Toleranzgrenzen

  • Termin für die bezugsfertige Errichtung des Gebäudes

  • Termin für die Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens

  • Kaufpreis (Festpreis) sowie Angaben zu beinhalteten und ausgeschlossenen Positionen

  • Zahlungsmodalitäten (Regelung für die einzelnen Abschlagszahlungen, gemäß MaBV)

  • Regelungen zur Besitzübergabe

  • Regelungen zur Abnahme

  • Ansprüche und Rechte bei Mängeln

  • Regelungen zu Grundbuchangelegenheiten (z.B. Auflassungsvormerkung, Auflassung)

  • Belastungsvollmacht (durch den Verkäufer)

  • Hinweise zu Kosten und Steuern

  • Beauftragung des Notars, den Vertrag abzuwickeln

  • Anlagen: Baubeschreibung, Lage- und Baupläne

Alle Aspekte sind wichtig, und du solltest sicherstellen, dass du genau verstehst, was du unterschreibst. Ignorantia legis non excusat. Du hast auf jeden Fall 14 Tage Zeit, um den Vertragsentwurf ausgiebig zu studieren und dich im Falle von Rückfragen an den Notar zu wenden. Das ist reichlich Zeit, wenn du es nicht schleifen lässt.

Während des Notartermins darfst du dir dann alles nochmal in Ruhe anhören. Der Vertrag wird dir nämlich komplett vorgelesen. Selbst für eingefleischte Podcast-Fans ist das eine Herausforderung.

Bauherr im Bauträgermodell

Hast du meinen Artikel Bauherr! Was bedeutet das überhaupt? schon gelesen? Dann weißt du bereits, dass du im Bauträgermodell nicht der offizielle Bauherr bist. Und du weißt auch, dass du in deinem eigenen Interesse trotzdem möglichst nah am Geschehen bleiben solltest, um deine Interessen zu vertreten.

Die Wichtigkeit der Baubeschreibung

Als Bauherr, der keiner ist, solltest du im Rahmen der Verhandlungen mit dem Bauträger dein Möglichstes tun, um die Baubeschreibung so perfekt wie irgend möglich mit deinen Wünschen und Anforderungen in Einklang zu bringen. Auf alles, was nicht in der Baubeschreibung steht, wirst du im Zweifelsfall verzichten müssen. Nachverhandlungen sind prinzipiell möglich, aber in den allermeisten Fällen mit einem Aufpreis verbunden.

Nimm dir also bitte ausreichend Zeit für dieses wichtige Thema. Die ultimative Wunschliste für dein individuelles Traumhaus ist ein sehr guter Startpunkt für deine Überlegungen. Je genauer du weißt, was du wirklich willst, desto einfacher wird es dir fallen, eine Baubeschreibung auf Schwachstellen zu prüfen und deine Änderungswünsche klar zu formulieren.

Vor- und Nachteile des Bauträgermodells

Nachdem wir uns jetzt ausgiebig mit der Definition des Bauträger-Begriffs und den wichtigsten Konzepten befasst haben, werfen wir noch einen Blick auf die Vor- und Nachteile des Bauträgermodells.

Vorteile
  • Über einen Bauträger hast du zusätzliche Möglichkeiten, ein geeignetes Grundstück zu finden.

  • Du hast deutlich weniger Aufwand während der Planungs- und Umsetzungsphase, insbesondere im Vergleich zum individuellen Architektenhaus. Du musst dich z.B. weder um die Baugenehmigung noch um die Auswahl und Beauftragung von Handwerkern kümmern.

  • Der Bauträger fungiert als Bauherr und trägt dementsprechend die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung für die Realisierung des Bauvorhabens.

  • Du vereinbarst mit dem Bauträger einen Festpreis und hast dadurch eine hohe finanzielle Planungssicherheit, die dir auch bei der Baufinanzierung das Leben leichter macht.

  • Die vom Bauträger zu erbringende Bauleistung ist in der Baubeschreibung dokumentiert und Bestandteil des notariell beurkundeten Bauträgervertrags. Je besser die Baubeschreibung das von dir erwartete Ergebnis beschreibt, desto geringer wird dein Risiko für ungeplante Mehrausgaben.

  • Du kannst aufgrund der vereinbarten Termine besser planen, wann du umziehst und dementsprechend auch die Kündigung deiner Mietwohnung besser planen. Prinzipiell haftet der Bauträger für durch ihn verursachte Verzögerungen. Ich persönlich würde mich darauf allerdings nicht verlassen.

Nachteile
  • Auf alles, was nicht in der Baubeschreibung zugesichert wird, hast du auch keinen Anspruch. Der Bauträger ist in der Regel nicht verpflichtet, auf Sonderwünsche einzugehen. Tut er es doch, musst du mit Aufpreisen rechnen, die – vorsichtig formuliert – oft höher ausfallen, als du es erwarten würdest.

  • Im Normalfall stehen die Entwürfe für das Bauvorhaben bereits fest, wenn du die Verhandlungen mit dem Bauträger beginnst. Auch wenn du noch Einfluss nehmen kannst, bist du im Vergleich zum individuell geplanten Architektenhaus hier deutlich eingeschränkter. Wenn die Entwürfe deinen Vorstellungen entsprechen, muss das aber nicht wirklich ein Nachteil sein.

  • Während der Bauphase hast du nur sehr begrenzten Einfluss auf die Baumaßnahmen. Du wirst auch nicht alles mitbekommen, was auf der Baustelle abläuft. Und dass du dich alleine auf der Baustelle rumtreiben darfst, ist nicht der Normalfall. Bei uns war es geduldet, aber ich denke, das ist eher die Ausnahme als die Regel. Zumindest stand im Bauträgervertrag „nur in Begleitung nach vorheriger Terminabsprache“.

  • Der Bauträger hat natürlich ein berechtigtes Interesse daran, Gewinn zu erzielen und die zugesicherte Bauleistung möglichst kostengünstig zu erbringen. Du schließt keinen Vertrag mit einem gemeinnützigen Verein. Umso wichtiger ist es, dass in der Baubeschreibung möglichst detaillierte Angaben über die Qualität der Bauleistung und der verwendeten Materialien gemacht werden.

  • Ein doch sehr unangenehmer Effekt des Bauträgervertrags schlägt bei den Kaufnebenkosten zu Buche: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten werden nämlich auf Basis des kompletten Kaufpreises ermittelt und nicht nur auf Basis des Grundstückspreises, wie es beim Bauherrenmodell der Fall ist. Das kommen schnell Zusatzkosten in Höhe von 20.000 € oder mehr zusammen.

Bauträger-Definition im Praxistest: Meine Erfahrungen

Papier ist geduldig. Die Bauträger-Definition sagt noch nichts darüber aus, wie sich das Modell in der Praxis bewährt. Das hängt natürlich auch stark vom Einzelfall ab. Mein persönliches Fazit ist hier durchaus positiv, und dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe:

  • Die finanzielle Planbarkeit aufgrund des Festpreises.

  • Die enorme Zeitersparnis durch die komplette Abwicklung des Prozesses inklusive Baugenehmigung und Koordination der einzelnen Gewerke.

Sicherlich war unsere Situation insofern speziell, als der Bauträger ein guter Bekannter von uns ist und wir daher sehr offen und partnerschaftlich zusammengearbeitet haben. Ich denke aber, dass du bei entsprechend vorsichtiger Auswahl deines Bauträgers eine ähnliche Erfahrung machen wirst. Die Chancen dafür stehen meiner Meinung nach gut, wenn du mit Unternehmen aus deiner näheren Umgebung zusammenarbeitest, die einen guten Ruf haben und auch in Zukunft noch Geschäfte in der Region machen wollen. Bestimmt gibt es dann auch den ein oder anderen Kunden, den du zu seinen Erfahrungen befragen kannst.

Natürlich muss der Preis stimmen. Aber das ist ja wie immer Verhandlungssache. Und Verhandlungsgeschick kann man sich aneignen*. Sollte man sich aneignen. Muss man sich aneignen.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

Hat dir der Artikel weitergeholfen? Hast du Fragen oder Anregungen? Dann schreib doch bitte einen kurzen Kommentar zu diesem Beitrag. Das Formular dafür findest du am Ender der Seite. Ich freue mich über jede Rückmeldung.

Hausbau mit Bauträger – Das Bauherren Handbuch: Fallstricke vermeiden, souverän auftreten und mit Leichtigkeit zum Eigenheim
25 Bewertungen
Teile diesen Beitrag: