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Bauvertragsrecht: Die wichtigsten Verträge beim Hausbau

Bauvertragsrecht: Handschlag

Pacta sunt servanda: Verträge sind einzuhalten. An diesem Rechtsgrundsatz lässt sich nicht rütteln. Ein Vertragsabschluss will also sehr gut überlegt sein. In Anbetracht der hohen Geldsummen und der weitreichenden Konsequenzen gilt das beim Hausbau ganz besonders.

Um dir den Einstieg in das umfangreiche und nicht immer einfach zu verstehende Bauvertragsrecht zu erleichtern, schauen wir uns in diesem Artikel die wichtigsten Vertragsarten beim Hausbau an.

Gary Keller, CEO des Immobilienkonzerns Keller Williams, hat kürzlich in einem Interview mit Tim Ferriss über die Bedeutung von Verträgen philosophiert. Die Quintessenz: Keiner interessiert sich dafür, solange sich alle einig sind. Wirklich wichtig wird ein Vertrag erst dann, wenn es Probleme gibt. Und die wird es früher oder später geben. Eine sehr hilfreiche Perspektive, finde ich.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Bauvertragsrecht: Nicht ohne meinen Anwalt?

Nur in den seltensten Fällen kommst du beim Hausbau mit einem einzigen Vertrag aus. Im Normalfall ist es eher so, dass du mit den unterschiedlichen Dokumenten einen ganzen Aktenordner füllen kannst. Das bedeutet nicht zwangsweise, dass du eine Armee von Anwälten beschäftigen musst und dann kein Geld mehr hast, um Steine zu kaufen.

Du solltest aber auf jeden Fall juristische Beratung in Anspruch nehmen, wenn du dir über die Konsequenzen eines Vertragsabschlusses nicht zu einhundert Prozent im Klaren bist. Wir wissen ja bereits: Verträge sind einzuhalten. Und das gilt auch dann, wenn dir nicht klar war, was du da genau unterschreibst.

Beim Kauf eines Grundstücks und beim Kauf vom Bauträger muss der jeweilige Vertrag auf jeden Fall notariell beurkundet werden. Gut zu wissen: die unabhängige und unparteiliche Beratung durch den Notar ist in den Notarkosten inklusive. Mach davon Gebrauch!

Es gibt viele seriöse Quellen im Internet, die dir eine erste Orientierung über die rechtlichen Aspekte beim Hausbau ermöglichen. Ich würde dir auch raten, das Angebot zu nutzen, um dich umfassend über das Bauvertragsrecht zu informieren. Daraus Schlussfolgerungen für deinen konkreten Fall abzuleiten und diese ungeprüft anzuwenden, ist mitunter aber sehr riskant und deshalb nicht zu empfehlen.

Eine nützliche Informationsbroschüre über das „neue“ Bauvertragsrecht, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten ist, wird vom Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) zur Verfügung gestellt. Über diesen Link kannst du das Dokument kostenlos herunterladen: Neues Bauvertragsrecht – Information für Verbraucherbauherren

Essenzielle Vertragsarten im BGB, die du als Bauherr kennen musst

In den folgenden Abschnitten werden wir immer wieder auf grundlegende Vertragsarten zurückkommen, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beschrieben sind: Kaufverträge, Werkverträge, Dienstverträge und Darlehensverträge.

Auch wenn wir im Bauvertragsrecht hauptsächlich mit speziellen Varianten davon zu tun haben werden, ist ein Verständnis der allgemeinen Konzepte wichtig. Deshalb möchte ich die wesentlichen Informationen hier kurz und knapp zusammenfassen.

Kaufvertrag

Mit Sicherheit hast du schon zahlreiche Kaufverträge abgeschlossen. Auch wenn du dir dessen vielleicht gar nicht bewusst bist. Beispiel Amazon-Bestellung: Ein Kaufvertrag kommt zustande, sobald du eine Bestellung aufgibst und Amazon dir den Versand der Ware bestätigt.

Allgemeiner gesprochen, kann ein Kaufvertrag auf einfache Art und Weise durch Angebot und Annahme geschlossen werden (§§ 145 ff. BGB) und bedarf dabei auch keiner Schriftform.

Gemäß § 433 BGB gibt es bei einem Kaufvertrag zwei wesentliche Aspekte:

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.

Die darauffolgenden Paragraphen beschäftigen sich dann unter anderem damit, wann eine Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln ist und wie eventuelle Mängel zu handhaben sind.

Dienstvertrag

Bei einem Dienstvertrag wird eine Leistung gegen eine vereinbarte Vergütung erbracht. Arbeitsverträge sind ein klassisches Beispiel. Aber auch der Besuch beim Arzt, Rechtsanwalt oder Steuerberater fällt in diese Kategorie. Anhand der Beispiele ist dir vielleicht schon aufgefallen, wodurch sich Dienstverträge auszeichnen: Nach dem Motto „er war stets bemüht“, wird zwar eine Leistung geschuldet, nicht aber ein konkretes Ergebnis.

§ 611 BGB definiert einen Dienstvertrag wie folgt:

(1) Durch den Dienstvertrag wird derjenige, welcher Dienste zusagt, zur Leistung der versprochenen Dienste, der andere Teil zur Gewährung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Dienstvertrags können Dienste jeder Art sein.

Werkvertrag

Ein Werkvertrag ist im Vergleich zum Dienstvertrag anspruchsvoller. Hier reicht es nämlich nicht aus, dass sich der Auftragnehmer abrackert, ohne ein sinnvolles Resultat zu produzieren. Die Bemühungen müssen am Ende des Tages auch zu einem Erfolg führen.

§ 631 BGB spezifiziert den erfolgsorientierten Charakter von Werkverträgen:

(1) Durch den Werkvertrag wird der Unternehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Besteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.

(2) Gegenstand des Werkvertrags kann sowohl die Herstellung oder Veränderung einer Sache als auch ein anderer durch Arbeit oder Dienstleistung herbeizuführender Erfolg sein.

Reine Werkverträge waren bis zur Einführung des neuen Bauvertragsrechts am 01.01.2018 üblich. Zumindest für die eigentlichen Bauleistungen spielen sie aber keine große Rolle mehr, da sie durch speziellere Formen abgelöst wurden, mit denen wir uns weiter unten beschäftigen werden: Bauverträge, Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge.

Darlehensvertrag

Musst du dir Geld leihen, um deine Vertragspartner beim Hausbau zu bezahlen? Dann gibt es natürlich auch dafür eine eigene Vertragsform: den Darlehensvertrag gemäß §§ 488 ff. BGB.

In § 488 Abs. 1 BGB lesen wir:

Durch den Darlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, einen geschuldeten Zins zu zahlen und bei Fälligkeit das zur Verfügung gestellte Darlehen zurückzuzahlen.

Mehr dazu später.

Bauvertragsrecht: Welche Verträge spielen beim Hausbau eine Rolle?

Eine definitive Liste der Verträge, die auf dich zukommen werden, lässt sich nicht so einfach erstellen. Das liegt vor allem daran, dass es die unterschiedlichsten Mittel und Wege gibt, um an ein neues Haus zu kommen. Verbreitet sind insbesondere

  • der Kauf von Grundstück und Haus als Gesamtpaket vom Bauträger (Szenario a),

  • der schlüsselfertige Bau eines vorgeplanten Typenhauses (Szenario b),

  • das individuelle Bauen mit einem Architekten sowie einzelnen Baufirmen und Handwerksbetrieben (Szenario c).

In der folgenden Tabelle möchte ich dir wenigstens einen groben Überblick vermitteln, welche Verträge bei diesen drei Szenarien üblicherweise relevant sind. Im Anschluss daran schauen wir uns die jeweiligen Vertragstypen und Vertragspartner etwas genauer an.

a) Bauen mit Architekt b) Haus von der Stange c) Kauf vom Bauträger
Maklervertrag
Grundstückskaufvertrag
Architektenvertrag
Ingenieurverträge
Bauverträge
Verbraucherbauvertrag mit GU /
Bauträgervertrag
Beraterverträge
Baudarlehensverträge
Versicherungsverträge
Mietverträge
Vorsorgeverträge empfohlen empfohlen empfohlen

= meistens ja

= eher nicht

= eventuell

Bitte sei dir bewusst, dass diese Übersicht lediglich als Orientierung dient. Im Einzelfall sind durchaus andere vertragliche Konstellationen als die genannten möglich. Streng genommen sind auch nicht alle aufgelisteten Verträge dem Bauvertragsrecht zuzuordnen.

Maklervertrag

Ohne persönliche Kontakte ist es nicht einfach, ein passendes Grundstück oder Haus zu finden. Makler lösen dieses Problem, indem sie Interessenten mit Anbietern geeigneter Objekte zusammenbringen. Sie sind somit oft der erste Vertragspartner auf dem Weg zum Eigenheim.

Resultiert aus der Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers ein Geschäftsabschluss zwischen Verkäufer und Käufer, erhält er eine im Vorfeld vereinbarte, kaufpreisabhängige Provision (die sog. Makler-Courtage). Das gilt übrigens auch dann, wenn es keinen schriftlichen Maklervertrag gibt. Die Schriftform ist für Maklerverträge nämlich nicht vorgeschrieben. Eine entsprechende Angabe im Exposé reicht aus.

Stand heute (Februar 2020) solltest du als Käufer davon ausgehen, dass die anfallende Makler-Courtage von dir gezahlt werden muss. Und zwar unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.

Mitte diesen Jahres könnte es eine Gesetzesänderung geben, durch die ein Käufer für maximal die Hälfte der Provision aufkommen müsste, falls der Makler durch den Verkäufer beauftragt wurde. Ob diese positive Entwicklung dann durch eine Erhöhung der Verkaufspreise wieder zunichte gemacht wird, bleibt abzuwarten.

Für weitere Informationen geht es hier zu den Gesetzestexten: § 34c GewO, MaBV, §§ 652 ff. BGB

Grundstückskaufvertrag

Falls du nicht bereits ein Grundstück besitzt und auch nicht mit einem Bauträger zusammenarbeiten möchtest, führt an einem Grundstückskaufvertrag eigentlich kein Weg vorbei (den Spezialfall Erbbaurecht lassen wir mal außen vor).

Während „normale“ Kaufverträge auf einfache Art und Weise zustande kommen können, gibt es beim Grundstückskaufvertrag sehr strenge Anforderungen. Insbesondere ist gemäß § 311b Abs. 1 BGB eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Das liegt nicht zuletzt daran, dass so eine ordnungsgemäße Eigentumsumschreibung im Grundbuch sichergestellt werden kann, und der zukünftige Eigentümer vollumfänglich über eventuelle Lasten und Beschränkungen informiert wird.

Die strikten Vorschriften sind aus Käufersicht durchaus zu begrüßen. Es ist quasi nicht möglich, dass du den Kaufpreis bezahlst, und dann das Grundstück doch nicht bekommst. Es gibt aber auch eine unerwünschte Nebenwirkung: Das Eintreiben der Grunderwerbsteuer funktioniert genauso zuverlässig wie der Rest der Abwicklung.

Ob das Grundstück für dein Bauvorhaben geeignet ist, steht übrigens auf einem anderen Blatt. In meinem Artikel Grundstück kaufen: Was du beim Bauplatz beachten musst erzähle ich dir mehr darüber.

Architektenvertrag

Beim individuellen Bauen steht spätestens nach dem Grundstückskauf die Beauftragung eines Architekten an. Ein weiteres Dokument bahnt sich seinen Weg in deinen Vertragsordner. Obwohl es beim Architektenvertrag keine verbindliche Vorschrift für die Schriftform gibt, solltest du in deinem eigenen Interesse trotzdem Wert darauf legen. Der Leistungsumfang, den du von einem Architekten beauftragen kannst, hat es nämlich durchaus in sich. Selbst Gedächtniskünstler hätten Schwierigkeiten damit, sich das alles zu merken.

Du glaubst mir nicht? Dann wirf einen Blick in das vom Juraforum bereitgestellte Vertragsmuster.

Im Normalfall handelt es sich beim Architektenvertrag um einen Werkvertrag. In Abhängigkeit vom beauftragten Leistungsumfang kann jedoch auch lediglich ein Dienstvertrag vorliegen. Allein schon aus Gründen der Gewährleistung solltest du meiner Meinung nach darauf achten, einen Werkvertrag abzuschließen. Am einfachsten erkennst du es daran, dass der Honoraranspruch an eine Abnahme der Leistung gekoppelt ist.

Der Inhalt des Architektenvertrags kann prinzipiell frei verhandelt werden. Das macht aber nur bedingt Sinn. Üblich ist es vielmehr, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) als Grundlage für die Strukturierung zu verwenden. Mit den HOAI-Leistungsphasen werden wir uns in einem separaten Artikel ausführlicher befassen.

Mehr zum Architektenvertrag findest du in §§ 650p ff. BGB.

Ingenieurverträge / Fachplanerverträge

Während der Planungsphase sowie im weiteren Bauverlauf kommen zusätzlich zum Architekten meist auch spezialisierte Ingenieure und Fachplaner zum Einsatz, zum Beispiel:

  • Ein Bodengutachter für die Erstellung des Baugrundgutachtens.

  • Ein Statiker für die Tragwerksplanung.

  • TGA-Planer für die Planung der technischen Gebäudeausrüstung, wozu insbesondere Elektro-, Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik gehören.

  • Ein Vermesser für die Bauvermessung (z.B. Grob- und Feinabsteckung, Gebäudeeinmessung).

Die entsprechenden Verträge werden in der Praxis üblicherweise einfach durch Angebot und Annahme geschlossen. Dass Ingenieurverträge eng mit Architektenverträgen zusammenhängen sieht man daran, dass sie an gleicher Stelle im Gesetz behandelt werden (§§ 650p ff. BGB) und sich inhaltlich ebenfalls an der HOAI orientieren.

Bauverträge

Falls du die Gewerke bei deinem individuellen Hausbau nicht an einen Generalunternehmer vergibst, sondern selbst einzelne Baufirmen mit der Ausführung beauftragst, liegen in den allermeisten Fällen sogenannte Bauverträge gemäß § 650a Abs. 1 BGB vor:

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. […]

Es handelt sich hierbei um Werkverträge, für die jedoch zusätzliche Vorschriften gelten, um der Komplexität von Bauprojekten Rechnung zu tragen. Dies beinhaltet unter anderem

  • die Kooperation des Unternehmers bei zumutbaren Änderungswünschen des Kunden,

  • die Möglichkeiten des Unternehmers, Sicherheiten vom Kunden zu verlangen, sowie

  • Regelungen zu Abnahme, Mängeln und Schlussrechnung.

Verbraucherbauverträge

Ab einem gewissen Leistungsumfang wird ein Bauvertrag zum Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i Abs. 1 BGB:

Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.

Die wesentlichen Unterschiede zum Bauvertrag bestehen darin, dass der Kunde ein Verbraucher sein muss (also eine Privatperson), und dass der Bau bzw. Umbau eines kompletten Gebäudes vereinbart wird (einzelne Gewerke sind nicht ausreichend). Das dürfte zumindest dann der Fall sein, wenn du dein individuell geplantes Haus von einem Generalunternehmer oder ein vorgeplantes, schlüsselfertiges Typenhaus vom Fertighaus- oder Massivhausanbieter bauen lässt.

Beim Verbraucherbauvertrag ergeben sich für dich aus § 650i ff. BGB einige Vorteile:

  • Wenn das Bauunternehmen auch den wesentlichen Teil der Planung übernimmt, hast du Anspruch auf eine Baubeschreibung. Auch eine vorvertragliche bereitgestellte Baubeschreibung gilt, sofern nicht explizit etwas anderes vereinbart wird. In diesem Zusammenhang empfehle ich dir meinen Artikel Die Baubeschreibung: Beispiel aus der Praxis, Infos, Tipps.

  • Eventuelle Zweifel bei der Auslegung der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Bauunternehmers.

  • Im Vertrag müssen verbindliche Angaben über den Zeitpunkt der Fertigstellung oder über die Dauer der Bauausführung gemacht werden.

  • Du hast ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB (14 Tage ab Vertragsschluss) bzw. bei notariell beurkundeten Verträgen einen Zeitraum von zwei Wochen vor dem Notartermin für die Prüfung der Dokumente (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG).

  • Werden Abschlagszahlungen für bereits erbrachte Leistungen verlangt, dürfen diese 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen und der Bauunternehmer muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung leisten.

  • Der Bauunternehmer muss alle behördlich relevanten Unterlagen an dich herausgeben.

Bauträgervertrag

Beim Kauf vom Bauträger ist die Anzahl der Verträge am übersichtlichsten. Im einfachsten Fall reicht genau ein Vertrag aus, in dem alles geregelt wird: der Bauträgervertrag.

Da Grundstück und Haus als Gesamtpaket erworben werden, gibt es keinen separaten Grundstückskaufvertrag und auch keine individuellen Bauverträge oder Verbraucherbauverträge mit ausführenden Unternehmen. Es sei denn, der Bauträgervertrag schließt bestimmte Leistungen aus, die dann entweder in Eigenleistung erbracht oder nachgelagert beauftragt werden müssen. Typische Beispiele hierfür wären Malerarbeiten im Innenbereich oder die Gestaltung des Außenbereichs.

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Hinsichtlich der Errichtung oder des Umbaus finden die Vorschriften des Untertitels 1 Anwendung, soweit sich aus den nachfolgenden Vorschriften nichts anderes ergibt. Hinsichtlich des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück oder auf Übertragung oder Bestellung des Erbbaurechts finden die Vorschriften über den Kauf Anwendung.

Etwas vereinfacht dargestellt bedeutet das: Der Bauträgervertrag bündelt einen Kaufvertrag für das Grundstück mit einem Werkvertrag für das Haus. Wichtig ist hierbei allerdings, dass es im Vergleich zum allgemeinen Werkvertragsrecht und zum Verbraucherbauvertrag einige Einschränkungen gibt.

Unter anderem finden beim Bauträgervertrag weder das Kündigungsrecht gemäß §§ 648 und 648a BGB, noch das Widerrufsrecht gemäß § 650l BGB Anwendung. Es sei denn, im Rahmen der notariellen Beurkundung wird etwas anderes vereinbart (bei uns wurde z.B. ein beiderseitiges Recht auf Kündigung aus wichtigem Grund festgeschrieben). Du hast aber vor dem Notartermin zwei Wochen Zeit, um die Vertragsunterlagen sorgfältig zu prüfen.

Wie beim Verbraucherbauvertrag spielt die Baubeschreibung auch beim Bauträgervertrag eine kritische Rolle. Aufgrund der Wichtigkeit dieses Dokuments auch an dieser Stelle nochmal der Link zu meinem Artikel Die Baubeschreibung: Beispiel aus der Praxis, Infos, Tipps.

Basierend auf § 650v BGB kann der Bauträger in den meisten Fällen Abschlagszahlungen von dir verlangen. Auch diese Thema ist einen Artikel wert. Hier findest du ihn: Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag.

Beraterverträge

Gerade bei komplexeren Bauprojekten kann es sinnvoll sein, externe Beratung in Anspruch zu nehmen.

  • Juristen und Steuerberater, die dich in rechtlichen bzw. steuerlichen Angelegenheiten beraten.

  • Ein Bauherren-Coach, der dich in deiner Rolle als Bauherr unterstützt.

  • Ein Bauherrenvertreter, der deine Bauherren-Aufgaben für dich wahrnimmt.

  • Bausachverständige, die die Qualitätskontrolle übernehmen.

Bei den zugehörigen Verträgen solltest du unbedingt darauf achten, dass Werkverträge geschlossen werden, wenn die Verantwortung für das Ergebnis auf deinen Vertragspartner übergehen soll. Denn was würde es dir bringen, für viel Geld einen Bauherrenvertreter oder Bausachverständigen zu engagieren, wenn du bei ernsthaften Problemen letztendlich doch der Dumme bist?

Dienstverträge auf Stunden- oder Tagesbasis sind nur dann sinnvoll, wenn es um Rat und Hilfestellung bei Tätigkeiten geht, die du persönlich vorantreibst und deren Ergebnis du auch selbst in der Hand hast. Wenn du z.B. keine Lust mehr auf meine Blog-Artikel hast, könntest du natürlich auch einen Bauherren-Coach dafür bezahlen, dir alles persönlich zu erklären.

Baudarlehensverträge

Darlehen spielen die Hauptrolle bei der Finanzierung von Bauvorhaben. Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung besteht das Grundprinzip darin, dass die Bank dir Geld für deinen Hausbau leiht, und du dieses Geld dann zuzüglich Zinsen über einen meist sehr langen Zeitraum zurückzahlst. Als Sicherheit für die Bank dient dabei unter anderem eine im Grundbuch vermerkte Grundschuld.

Genau genommen, müsste man eigentlich von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen sprechen. Aber wer tut das schon, außer § 491 Abs. 3 BGB?

Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die

  1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder
  2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Zahlreiche weitere Paragraphen regeln Aspekte wie Informationspflichten, Vertragsinhalt, Widerrufsrecht, Zahlungsverzug, Kündigung, vorzeitige Rückzahlung, etc.

Wenn du dich intensiver mit diesem Thema auseinandersetzen möchtest, habe ich auf meinem Blog einen sehr ausführlichen Artikel für dich:

Versicherungsverträge

Wir beenden unsere Tour durch das Bauvertragsrecht und die Vertragsarten beim Hausbau mit dem Versicherungsvertrag. Welche Versicherungen du als Bauherr oder Eigenheimbesitzer tatsächlich brauchst oder auch nicht brauchst, werden wir uns in einem anderen Beitrag genauer anschauen. Hier möchte ich es allgemein halten und dich auf das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) hinweisen, das zum 1. Januar 2008 reformiert wurde und mit 216 Paragraphen doch einiges an Vorschriften zu bieten hat.

Wie es sich für ein gutes Gesetz gehört, steht die wesentliche Information bereits im ersten Paragraphen:

§ 1 VVG

Der Versicherer verpflichtet sich mit dem Versicherungsvertrag, ein bestimmtes Risiko des Versicherungsnehmers oder eines Dritten durch eine Leistung abzusichern, die er bei Eintritt des vereinbarten Versicherungsfalles zu erbringen hat. Der Versicherungsnehmer ist verpflichtet, an den Versicherer die vereinbarte Zahlung (Prämie) zu leisten.

Das VVG behandelt sowohl allgemeine Vorschriften, die für alle Versicherungsverträge gelten, als auch spezifische Vorschriften, die einzelne Versicherungszweige (Haftpflicht, Rechtsschutz, etc.) betreffen.

Viele dieser Vorschriften, insbesondere die Informationspflichten und das Widerrufsrecht, sollen dich als Verbraucher vor schwarzen Schafen und intransparenten Geschäftspraktiken in der Versicherungsbranche schützen. Sie bewahren dich allerdings nicht davor, unnötige oder unangemessene Versicherungen abzuschließen, wenn du aus Faulheit, Nachlässigkeit, Naivität oder sonstigen Gründen die Informationen gar nicht erst liest oder die Widerrufsfrist einfach verstreichen lässt. Wenn du bis hierhin gelesen hast, gehörst du aber sicherlich nicht in diese Kategorie von Versicherungsnehmern.

Mietverträge

Falls du darüber nachdenkst, einen Teil deines Eigenheims zu vermieten, kommen über die bereits besprochenen Verträge hinaus natürlich auch noch Mietverträge ins Spiel. Ich belasse es hier bei einem Verweis auf den Wikipedia-Artikel und § 549 BGB.

Vorsorgeverträge

Ein Hausbau ist eine gute Gelegenheit, sich intensiver mit dem unangenehmen aber äußerst wichtigen Thema der Vorsorge zu befassen.

Falls du dich bisher erfolgreich vor Patientenverfügung, Vorsorgevollmacht, Pflegevorsorge, Testament und Erbvertrag gedrückt hast, solltest du jetzt über deinen eigenen Schatten springen und dich auf den Ernstfall vorbereiten. Wenn du es nicht an die große Glocke hängst, wird ein Testament sich in aller Regel nicht negativ auf deine verbleibende Lebenszeit auswirken.

Weitere Anmerkungen zum Bauvertragsrecht

Mein Ziel mit diesem Artikel ist es, dir die unterschiedlichen Vertragsarten im Bauvertragsrecht und den verwandten Rechtsgebieten näherzubringen. Ich denke, das haben wir jetzt weitestgehend abgehandelt.

Um den Anschein der Vollständigkeit zu erwecken, habe ich aber noch zwei weitere Abschnitte für dich vorbereitet, die du sonst vielleicht vermisst hättest.

Abnahme, Mängel und Gewährleistung

Die Wahrscheinlichkeit, dass dein Hausbau gänzlich ohne Mängel abläuft, geht gegen Null. Irgendwas geht eigentlich immer schief. Auch dem besten Bauunternehmer können Fehler unterlaufen.

Im Idealfall werden Mängel (§§ 434 ff. BGB) bereits während der Bauphase entdeckt und dann auch direkt behoben. Leider ist das nicht immer der Fall, da es versteckte Mängel geben kann, die erst im weiteren Zeitverlauf sichtbar werden. Manchmal erst nach mehreren Jahren. Was dann? Ist auf das Bauvertragsrecht Verlass?

Gemäß § 633 Abs. 1 BGB hat der Bauunternehmer das Werk grundsätzlich „frei von Sach- und Rechtsmängeln“ zu liefern. Da Mängel nicht ausgeschlossen werden können, wird in § 634 BGB geregelt, welche Rechte der Auftraggeber im Falle von Mängeln hat (z.B. Nacherfüllung durch Beseitung des Mangels).

Und was das Problem der verzögerten Mängelerkennung betrifft, liefert § 634a BGB die Anwort, insbesondere in Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2:

Verjährung der Mängelansprüche

(1) Die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 bezeichneten Ansprüche verjähren

  1. vorbehaltlich der Nummer 2 in zwei Jahren bei einem Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht,
  2. in fünf Jahren bei einem Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- oder Überwachungsleistungen hierfür besteht, und
  3. im Übrigen in der regelmäßigen Verjährungsfrist.

(2) Die Verjährung beginnt in den Fällen des Absatzes 1 Nr. 1 und 2 mit der Abnahme.

In aller Regel kannst du beim Hausbau also von 5 Jahren Gewährleistung (Mängelhaftung) nach Abnahme ausgehen. Du musst daher nicht befürchten, dass du nach Abschluss des Bauprojekts auf allen eventuell vorhandenen Mängeln sitzen bleibst. Auf anderweitige Absprachen solltest du dich übrigens auf keinen Fall einlassen.

Das Thema ist definitiv zu komplex, um es hier in einer Randnotiz abzuhandeln. Ich habe deshalb weitere Artikel geplant, die sich ausführlicher damit befassen. Nach Erscheinen werde ich sie hier verlinken.

Zum Thema VOB/B

Vermutlich stößt du bei deinen Recherchen zum Bauvertragsrecht auch auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), speziell auf Teil B (VOB/B).

Spätestens seit der Einführung des neuen Bauvertragsrechts am 01.01.2018 sollte dieses Regelwerk in deinen Vertragsverhandlungen keinerlei Rolle spielen. Falls dein Bauunternehmer das anders sieht, solltest du hellhörig werden und genau nachforschen, wo der Haken ist.

Mehr gibt es dazu eigentlich auch nicht zu sagen.

Disclaimer

Ich bin kein Rechtsanwalt. Nach dem Verfassen dieses Artikels über das Bauvertragsrecht bin ich auch davon überzeugt, dass das die richtige Entscheidung war. Die Juristerei gehört zur Gruppe der Geisteswissenschaften. Mathematische Präzision darf man bei der Anwendung und Auslegung von Gesetzestexten also nicht erwarten. Meine Kernkompetenz als Informatiker sind Einsen und Nullen. Das heißt: Ich kann und darf dir hier keine Rechtsberatung anbieten. Wie schon zu Beginn des Artikels erwähnt, lass dich bitte professionell beraten, wenn es um wichtige, das Bauvertragsrecht betreffende Fragestellungen geht.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

Hat dir der Artikel weitergeholfen? Hast du Fragen oder Anregungen? Dann schreib doch bitte einen kurzen Kommentar zu diesem Beitrag. Das Formular dafür findest du am Ender der Seite. Ich freue mich über jede Rückmeldung.

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