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Bodengutachten: Fundamentale Erkenntnisse für den Bau

Bodengutachten

Die etwas älteren Semester unter meinen Lesern dürften sich noch an eine skandalöse Baupanne erinnern, die als Schürmann-Bau traurige Berühmtheit erlangt hat. In Bonn, das aus mir unbegreiflichen Gründen einmal Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland war, ist der Bau dieses neuen Abgeordneten-Bürohauses in eine schwere Schieflage geraten, als der Wasserpegel des Rheins Ende 1993 einen historischen Höchststand erreicht hat.

Schieflage ist dabei im wahrsten Sinne des Wortes zu verstehen: Ein durch das Hochwasser bedingtes Ansteigen des Grundwasserspiegels hat dafür gesorgt, dass der Rohbau stellenweise um bis zu 70 cm angehoben wurde. Hätte er sich danach wieder gleichmäßig abgesenkt, wäre es vielleicht noch gut ausgegangen. Hat er aber nicht. Die Folge: Ein vierzehnjähriger Rechtsstreit zwischen Bauherr (BRD) und Bauunternehmen sowie Baukosten in Rekordhöhe von geschätzten 700 Millionen Euro.

Im kleineren Maßstab kann dir das gleiche passieren. Vor allem dann, wenn du die Kosten für ein Bodengutachten sparen möchtest.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Was ist ein Bodengutachten?

Bodengutachten ist die eher umgangssprachliche Bezeichnung für das Baugrund- und Gründungsgutachten, oder kurz: Baugrundgutachten.

Es beschreibt wesentliche Eigenschaften deines Baugrundstücks, die für die Planung deines Hausbaus von entscheidender Bedeutung sind und eine signifikante Auswirkung auf die Baukosten haben können. Je nach Bauvorhaben und örtlichen Gegebenheiten wird im Rahmen einer geotechnischen Untersuchung mehr oder weniger detailliert ermittelt, wie der Boden beschaffen ist und welche baulichen Maßnahmen basierend darauf zu empfehlen sind.

Als Laie wirst du das Bodengutachten nur bedingt verstehen können. Zur Abschreckung hier mal ein Beispiel aus meinem eigenen Bauprojekt: die „maßgebenden Bodenkennwerte zur Dimensionierung der vorgesehen Gründung“:

Bodengutachten Bodenkennwerte

Beeindruckend, nicht wahr?

Die gute Nachricht ist, dass du als Bauherr nicht im Detail verstehen musst, was die Angaben bedeuten. Viel wichtiger ist es, dass die Informationen aus dem Bodengutachten deinen Baupartnern zur Verfügung stehen, die basierend darauf die technische Umsetzung deines Bauvorhabens sorgfältig planen können. An erster Stelle sei hier der Statiker genannt, der für die Standfestigkeit deines Hauses verantwortlich ist.

Welchen Inhalt hat ein Bodengutachten?

Etwas weniger technisch formuliert, beinhaltet ein Bodengutachten je nach Umfang der durchgeführten Baugrunduntersuchung zum Beispiel die folgenden Angaben:

  • Um welches Grundstück handelt es sich und welche Art von Bauvorhaben ist geplant?

  • Welche konkreten Untersuchungen des Baugrunds wurden durchgeführt?

  • Aus welchen Schichten setzt sich der Boden zusammen (z.B. humoser Oberboden, Sand, Kies, Schluff, Lehm, Mergelstein, Fels)?

  • Mit welchen Gegebenheiten ist beim Grundwasser zu rechnen? Welche mittleren und welche maximalen Grundwasserstände sind zu erwarten?

  • Welche Bodenkennwerte für die statischen Berechnungen wurden ermittelt?

  • Welche Folgerungen ergeben sich aus den durchgeführten Untersuchungen, z.B. im Hinblick auf das Ausheben der Baugrube, die Errichtung des Fundaments oder die Absicherung der Kellergeschosse gegen Grundwasser?

  • Ist der Boden mit Schadstoffen belastet? Kann der Erdaushub im weiteren Bauverlauf wiederverwendet werden (Einbauklassen Z0 – Z2) oder ist eine Deponie-Entsorgung erforderlich (Deponieklassen Z3 – Z5)?

Wie wird ein Bodengutachten erstellt?

Üblicherweise wird ein Bodengutachten von einem auf Geotechnik spezialisierten Ingenieurbüro erstellt. Den groben Ablauf kannst du dir dabei wie folgt vorstellen:

  • Klärung des geplanten Bauvorhabens (welche Art von Gebäude auf welchem Grundstück)?

  • Sichtung verfügbarer Unterlagen für eine grobe Einschätzung der Baugrund- und Grundwasserverhältnisse

  • Ermittlung der erforderlichen Baugrunderkundungen

  • Rammsondierungen zur Bestimmung der Lagerungsdichte des Bodens

  • Rammkernsondierbohrungen zur Entnahme von Bodenproben

  • Laboruntersuchung der Bodenproben, insbesondere im Hinblick auf Belastung mit Schadstoffen (Umweltanalytik, abfallrechtliche Deklarationsanalytik)

  • Erstellung des Bodengutachtens (Inhalt siehe oben)

Der tatsächliche Umfang hängt, wie bereits gesagt, vom Einzelfall ab. Für eine ausführlichere Liste möglicher Leistungen kannst du einen Blick in die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure werfen: HOAI, Anlage 1, Abschnitt 1.3, Geotechnik.

Hier ein paar Bilder von den bei uns durchgeführten Rammsondierungen und Rammkernsondierbohrungen:

Bodengutachten Baugrunduntersuchung
Bodengutachten Bodenprobe
Bodengutachten Bodenschichten

Zuerst sah es so aus, als wäre die Rammsondierung auf eine Felsschicht gestoßen. Nach 3 Metern ging es keinen Zentimeter mehr weiter. Gar nicht gut. Zum Glück hat sich dann herausgestellt, dass es doch nur sehr fester Hanglehm war. Der Erdaushub wurde mit Z0 und Z1 bewertet und lag damit im wiederverwertbaren Bereich. Alles in allem also sehr gute Bedingungen für den Bau.

Was kostet ein Bodengutachten?

Wie alle Kosten beim Hausbau, hängen auch die Kosten für ein Bodengutachten von den konkreten Rahmenbedingungen ab. Es gibt allerdings Richtwerte, an denen du dich orientieren kannst. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus kannst du von grob 500 bis 1.500 Euro ausgehen.

Ist ein Bodengutachten unbedingt erforderlich?

Wenn du mich fragst: Ja, unbedingt!

Ansonsten gehst du als Bauherr ein unkalkulierbares Risiko ein, das in keinem Verhältnis zu den möglichen Einsparungen steht. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Baugrundrisiko.

Allein die Kosten für eine Entsorgung von mit Schadstoffen belastetem Erdaushub können um ein Vielfaches höher ausfallen, als es bei unbelastetem Boden der Fall ist. Das gleiche gilt für Baggerarbeiten in felsigem Gelände, aufwendige Abdichtungsmaßnahmen bei drückendem Grundwasser (beispielsweise in Form einer weißen Wanne) sowie generell für alle anderen erdenklichen Zusatzmaßnahmen, die auf eine unvorteilhafte Bodenbeschaffenheit zurückzuführen sind.

Nicht zuletzt können sich bei unzureichender Berücksichtigung der Bodenverhältnisse auch nach Abschluss der Bauphase noch massive Probleme ergeben, die im Worst Case zur Unbewohnbarkeit des Gebäudes führen und einen kompletten Abriss erforderlich machen können. Denk lieber gar nicht erst daran, was alles passieren kann, wenn du auf ein Bodengutachten verzichtest.

Dein Architekt wird dich in den allermeisten Fällen eh dazu drängen, frühzeitig eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Tut er dies nicht, hat er gemäß der aktuellen Rechtsprechung ein Haftungsproblem, das ihn im Zweifelsfall die Existenz kosten kann (siehe z.B. den Beschluss des OLG München vom 23.07.2015 – 9 U 4888/14 Bau). Solltest du die Aufforderung ignorieren, drohen dir alle der oben genannten Konsequenzen.

Wann ist ein guter Zeitpunkt für ein Bodengutachten?

Der beste Zeitpunkt für ein Bodengutachten ist dann, wenn du das Grundstück noch gar nicht final gekauft hast oder wenn du zumindest noch eine Möglichkeit hast, vom Grundstückskaufvertrag zurückzutreten. Nur dann kannst du im Falle von unvorteilhaften Bodenverhältnissen ohne größere Verluste gegensteuern und gegebenenfalls nach einem alternativen Bauplatz Ausschau zu halten.

Aber auch dann, wenn du diese Gelegenheit verpasst hast, lohnt sich ein Bodengutachten noch. Und je früher du dich darum kümmerst, desto mehr Einfluss kannst du noch auf die Planung nehmen und desto besser kannst du dein Gesamtbudget unter Kontrolle behalten.

Wie finde ich einen Bodengutachter?

Wie bei allen anderen Gewerken auch, kannst du dich im Internet nach geeigneten Bodengutachtern umsehen.

Allerdings würde ich dir empfehlen, deinen Architekten oder Statiker nach einer konkreten Empfehlung zu fragen. Damit reduzierst du das Risiko, bei einem eventuell nicht ausreichend qualifizierten Billiganbieter zu landen. Bei Firmen aus deiner Region profitierst du zudem von deren Kenntnis der lokalen Gegebenheiten, die bei einem Bodengutachten durchaus von Vorteil sein können.

Wie wichtig ist ein Bodengutachten beim Kauf vom Bauträger?

Wenn du dein Haus vom Bauträger kaufst, ändert das nichts an der Wichtigkeit des Bodengutachtens. Allerdings bist du dann nicht der offizielle Bauherr und somit auch nicht in der Verantwortung, die Erstellung des Bodengutachtens zu veranlassen. Vielmehr sollte der Bauträger in seinem ureigensten Interesse eine Baugrunduntersuchung beauftragen, um sein Risiko als Lieferant des Gesamtpakets bestehend aus Grundstück und Gebäude zu minimieren.

Ein Bauunternehmer verschweigt einen Gründungsmangel arglistig, wenn er in Kenntnis seiner dahingehenden vertraglichen Verpflichtung die zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung gebotene Bodenuntersuchung nicht vorgenommen hat und er den Besteller bei der Abnahme des Hauses darauf und auf die damit verbundenen Risiken nicht hinweist. (BGH, 08.03.2012, VII ZR 116/10)

Dein Bauträger sollte kein Problem damit haben, dir auf Anfrage eine Kopie des Bodengutachtens zur Verfügung zu stellen.

Fazit

Wenn du aus diesem Artikel nur einen Tipp mitnehmen möchtest, dann diesen:

Spare nicht an der Baugrunduntersuchung und lass so früh wie möglich ein Bodengutachten erstellen, am besten vor dem Grundstückskauf!

Natürlich gibt es beim Grundstückskauf noch viele weitere wichtigte Aspekte zu berücksichtigen, auf die ein Bodengutachten nicht eingeht. Ich empfehle dir dazu meinen Artikel Grundstück kaufen: Was du beim Bauplatz beachten musst.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

Hat dir der Artikel weitergeholfen? Hast du Fragen oder Anregungen? Dann schreib doch bitte einen kurzen Kommentar zu diesem Beitrag. Das Formular dafür findest du am Ender der Seite. Ich freue mich über jede Rückmeldung.

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