Startseite » Blog » Orientierung » No risk, no fun? Risiken beim Hausbau und was du dagegen tun kannst

No risk, no fun? Risiken beim Hausbau und was du dagegen tun kannst

Neon-Schriftzug RISK

Über die Risiken beim Hausbau kann man sich nicht früh genug Gedanken machen!

Projekte in der Größenordnung von einer halben Million Euro werden selbst in Unternehmen nicht dem Zufall überlassen. Dafür gibt es einfach viel zu viel, was schiefgehen kann. Und nach Murphy’s Law gilt: Alles, was schiefgehen kann, wird auch schiefgehen.

Für dich als privaten Bauherrn ist ein angemessenes Risikomanagement absolute Pflicht! Wir reden immerhin über einen Geldbetrag, für den viele Menschen ihr gesamtes Berufsleben lang hart arbeiten müssen. Die potenziellen Fallstricke einfach zu ignorieren und keine geeigneten Maßnahmen zur Risikominderung und Schadensbegrenzung einzuleiten, wäre grob fahrlässig.

In diesem Sinne wollen wir jetzt ein wenig Zeit in den Ausbau deiner Risikokompetenz als Bauherr investieren.

Was meinen wir mit Risiko?

Über dieses Thema werden ganze Bücher und Doktorarbeiten geschrieben. Wir müssen hier stark vereinfachen.

Im alltäglichen Sprachgebrauch versteht man unter einem Risiko die Möglichkeit, dass ein Ereignis mit unvorteilhaften Auswirkungen eintritt. Möglichkeit bedeutet hierbei im Wesentlichen: kann passieren, muss aber nicht. Es gibt also eine gewisse Eintrittswahrscheinlichkeit. Wenn das Ereignis bereits eingetreten ist oder mit Sicherheit eintreten wird, spricht man landläufig eher von einem Problem als von einem Risiko. Ein Risiko kann dementsprechend im weiteren Verlauf zu einem Problem werden.

Risikomanagement befasst sich damit, Risiken zu identifizieren, zu bewerten und zu überwachen. Darüber hinaus  spielt das Planen und Einleiten von Maßnahmen zur Senkung der Eintrittswahrscheinlichkeit und zur Minimierung der negativen Auswirkungen eine große Rolle. Ein Beispiel für eine konkrete Maßnahmen wäre das Abschließen einer Versicherung. Damit wird gegen Zahlung einer Prämie die mögliche negative Auswirkung auf den Versicherer verlagert. Es verbleibt allerdings ein Restrisiko, dass der Versicherer im Schadensfall nicht zahlt.

Risiken und Gegenmaßnahmen beim Hausbau

Um dir den Start für dein persönliches Risikomanagement zu erleichtern, schauen wir uns jetzt Beispiele für Risiken beim Hausbau an und überlegen, wie du mit diesen Risiken umgehen kannst. Letztendlich lässt sich die Auswirkung fast jedes der nachfolgenden Risiken finanziell bewerten. Risiken zu ignorieren kann und wird dich bares Geld kosten.

Risikofaktor Bauherr

Es tut mir leid, das sagen zu müssen, aber als Bauherr bist du selbst eins der größeren Risiken beim Hausbau:

Risiken
  • Ohne klares Ziel vor Augen und ohne konkrete Vorstellung davon, was dir wichtig ist, lassen sich die Kosten nur sehr schlecht planen und laufen schnell aus dem Ruder. Auch das Risiko, vom Ergebnis enttäuscht zu werden, erhöht sich deutlich.

  • Die Wünsche und Anforderungen der Familie zu ignorieren kann nicht nur Beziehungsstress verursachen, sondern auch teure und zeitintensive Änderungen nach sich ziehen.

  • Wenn du nicht motiviert bist, dich wenigstens mit den wichtigsten Grundlagen zu beschäftigen, dann kannst du sehr wahrscheinlich keine sinnvollen und zielführenden Entscheidungen treffen.

  • Den falschen Umgangston auf der Baustelle zu pflegen, kann die Motivation der Beteiligten signifikant beeinflussen und sich negativ auf Baufortschritt und Qualität der Ergebnisse auswirken.

  • Mangelnde Kontrollmechanismen können dazu führen, dass du Probleme nicht rechtzeitig erkennst und somit auch nicht gegensteuern kannst.

Gegenmaßnahmen
  • Nimm dir die Zeit, dich mit deiner Familie abzustimmen und eure gemeinsame Wunsch- bzw. Anforderungsliste für das neue Haus aufzuschreiben. Legt fest, was absolut erforderlich ist und auf was ihr zur Not verzichten könnt, wenn es hart auf hart kommt.

  • Betrachte die am Bau beteiligten Personen nicht als Gegner, sondern als Partner. Lass dich auf die Menschen ein und hör dir an, was sie zu sagen haben. Arroganz und Besserwisserei des Bauherrn sind eine Garantie für schlechte Stimmung auf der Baustelle. Ich empfehle einen freundlichen Umgangston bei gleichzeitig sachlicher Vertretung deiner Interessen.

  • Beschäftige dich ausreichend mit den wichtigen Themen, die beim Bau auf dich zukommen. Du musst nicht zum Experten für Mauerwerk oder Wärmepumpen werden, solltest aber ein grundlegendes Verständnis der Konzepte und Begrifflichkeiten mitbringen, um auf Augenhöhe mit den Fachkräften über deine Vorstellungen sprechen zu können.

  • Um die Kontrolle zu behalten, brauchst du mindestens ein Ziel und einen Plan. Nur so kannst du Abweichungen erkennen und sinnvoll gegensteuern. Panik ist ein schlechter Ratgeber, wenn es zu ungeplanten Entwicklungen auf der Baustelle kommt.

  • Wenn nötig, nimm externe Hilfe in Anspruch. Hast du Fachleute im Freundes- und Bekanntenkreis, die dir mit Rat und Tat zur Seite stehen können? Wäre es sinnvoll, einen Bauherren-Coach oder sonstige Dienstleister zu engagieren, die dich in deiner Rolle als Bauherr unterstützen?

Risikofaktor Finanzierung

Ich kann nicht oft genug betonen, dass der Erfolg oder Misserfolg deines Bauprojektes maßgeblich davon abhängt, wie gut du deine Finanzen im Griff hast. Ich möchte die Argumente für und gegen den Hausbau hier nicht wiederholen, sondern auf Finanzierungs-Risiken eingehen, auf die du ein Auge haben solltest:

Risiken
  • Deine Wunschvorstellungen decken sich nicht mit deinen finanziellen Möglichkeiten. Du ignorierst sämtliche Warnhinweise, suchst eine Bank, die dich bei deinem Himmelfahrtskommando unterstützt, und hoffst, dass irgendwie alles gut wird. Die Wahrscheinlichkeit, dass du da unbeschadet rauskommst, liegt nach meiner persönlichen Einschätzung bei unter 10%.

  • Du findest keine Bank, die bereit ist, dir einen Kredit in der gewünschten Höhe zu geben.

  • Du findest einen Anbieter, der bei der Kreditvergabe ein Auge zudrückt. Als Ausgleich für die über dem Marktdurchschnitt liegenden Zinsen erhältst du einen Premium-Inkassoservice.

  • Du bekommst fest eingeplante Fördergelder nicht oder nicht in voller Höhe.

  • Du wirst mit unerwarteten Einkommensausfällen konfrontiert.

Gegenmaßnahmen
  • Mach einen Kassensturz und entwickle ein Verständnis für deine finanzielle Gesamtsituation. Dazu gehören insbesondere dein bestehendes Vermögen, deine Verbindlichkeiten sowie deine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben.

  • Plane realistisch, was du monatlich für deine Immobilie aufbringen kannst, ohne dich zu sehr einschränken zu müssen.

  • Rechne dir die Kosten, die auf dich zukommen werden, nicht schön. Um ein erstes Gefühl dafür zu bekommen, kannst du nochmal den folgenden Beitrag lesen: Was kostet es, ein Haus zu bauen? Noch wichtiger ist aber, dass du die Kosten für dein individuelles Projekt sauber kalkulierst.

  • Plane nie so knapp, dass ein unvorhergesehener Zwischenfall dein Finanzierungskonzept scheitern lässt.

  • Zuschüsse, die nicht garantiert sind, solltest du auch nicht fest einplanen.

  • Informiere dich rechtzeitig über unterschiedliche Finanzierungsalternativen und nimm dir ausreichend Zeit für die Auswahl deines Finanzierungspartners. Angebote zu vergleichen sollte bei der Baufinanzierung eine Selbstverständlichkeit sein, auch dann, wenn du mit deiner Hausbank prinzipiell zufrieden bist.

  • Behalte die Kosten während der gesamten Projektlaufzeit im Auge und reagiere schnell auf unerwartete Entwicklungen, bevor die Kosten komplett aus dem Ruder laufen.

Risikofaktor Grundstück

Der Grundstückssuche werden wir uns an anderer Stelle noch im Detail widmen. An dieser Stelle beschränke ich mich auf die Hauptrisiken, auf die du unbedingt achten solltest. Auch wenn bezahlbare Grundstücke knapp sind, solltest du nicht sehenden Auges ins Verderben laufen und Panikkäufe vermeiden.

Risiken
  • Dein Grundstück darf gar nicht bebaut werden. Du hast quasi einen Kartoffelacker gekauft.

  • Du darfst zwar auf deinem Grundstück bauen, aber nicht das Haus, das du gerne hättest.

  • Bei den Bauarbeiten stellt sich heraus, dass der Boden mit Schadstoffen oder Kampfmitteln belastet ist. Für die Entsorgung fallen hohe Kosten an. Auch öffentlich-rechtliche Baulasten können zum Problem werden.

  • Die Bodenbeschaffenheit macht kostspielige Maßnahmen erforderlich, die verhindern, dass dein Haus im Erdboden versinkt.

  • Schon den Römern hat dein Grundstück besonders gut gefallen. Freilichtmuseum statt Einfamilienhaus.

  • Die Erschließung des Grundstücks generiert unerwartete Kosten.

  • Nach dem Einzug stellst du fest, dass dein Grundstück doch nicht so ruhig gelegen ist, wie es auf Google Maps ausgesehen hat.

Gegenmaßnahmen
  • Nichts überstürzen! Lass dir Zeit bei der Grundstückssuche. Je höher der Druck durch den Verkäufer, desto vorsichtiger solltest du sein.

  • Ist das Grundstück tatsächlich sofort bebaubar? Oder handelt es sich vielleicht nur um Bauerwartungsland, was eine riskante Spekulation auf eine ungewisse Zukunft bedeuten würde?

  • Lass dir vom Verkäufer den Erschließungszustand bescheinigen. Falls das Grundstück noch nicht erschlossen ist, informiere dich bei der zuständigen Stelle darüber, ob eine Erschließung prinzipiell möglich ist und plane die Kosten dafür ein.

  • Falls es einen Bebauungsplan gibt, schau dir diesen genau an. Hierin ist geregelt, was du überhaupt bauen darfst. Du solltest auf keinen Fall davon ausgehen, dass Abweichungen vom Bebauungsplan auf Anfrage einfach genehmigt werden. Falls du schon einen Architekten hast, berate dich auf jeden Fall mit ihm.

  • Falls es keinen Bebauungsplan gibt, schau dir die Häuser in der unmittelbaren Umgebung an. Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass sich dein Neubau an der bestehenden Bebauung orientieren muss. Wenn du bereits konkrete Vorstellungen hast, ist es eventuell sinnvoll, eine Bauvoranfrage beim örtlichen Bauamt zu stellen.

  • Lass eine Baugrunduntersuchung durchführen. Die Kosten für ein Bodengutachten solltest du auf keinen Fall scheuen, da dich unangenehme Überraschungen bei der Bodenbeschaffenheit schnell komplett aus der Bahn werfen.

  • Lass dir vom Verkäufer ein kostenloses Rücktrittsrecht einräumen, wenn die Bebaubarkeit zum Zeitpunkt des Kaufs nicht zu 100% gesichert ist. Falls möglich, beziehe dich in der Vereinbarung auf die Genehmigung deines konkreten Bauvorhabens, dann bist du auf der sicheren Seite.

Bei den weiteren Risikofaktoren fasse ich mich kürzer, sonst werden wir heute nicht mehr fertig.

Risikofaktor Behörden

Risiken
  • Die Bearbeitungszeiten für Bauvoranfragen und für die Erteilung von Baugenehmigungen sind zwar prinzipiell geregelt, trotzdem lässt sich die Gesamtzeit bis zur vollständigen Genehmigung nicht zuverlässig abschätzen.

  • Im Rahmen der Baugenehmigung können Auflagen erteilt werden, die Zusatzkosten in nicht unerheblicher Höhe verursachen.

Gegenmaßnahmen
  • Setze die für die Baugenehmigung benötigte Dauer großzügig an. Mache auf keinen Fall verbindliche Terminzusagen an Baupartner, solange du keine Genehmigung hast. Auch deine Mietwohnung solltest du vorher auf keinen Fall kündigen.

  • Plane in deinem Risikopuffer für unerwartete Kosten eine Position für Auflagen vom Bauamt ein.

Risikofaktor Baupartner

Risiken
  • Baufirmen und Handwerker können pleite gehen. Für dich bedeutet das bestenfalls Verzögerungen im Zeitplan und schlimmstenfalls dramatische Mehrkosten durch bezahlte Leistungen, die nicht geliefert wurden, und Vertragsstrafen, da andere Baupartner nicht wie geplant weiterarbeiten können.

  • Die Termintreue und das Qualitätsbewusstsein von Vertragspartnern kann unzureichend sein, wodurch es zu Verzögerungen im Zeitplan sowie zu Mehraufwand durch Fehlerbehebungen kommen kann.

Gegenmaßnahmen
  • Suche dir deine Partner sorgfältig aus. Informiere dich vorab über Referenzprojekte und – soweit möglich – über die finanzielle Situation. Wenn du mit lokalen Unternehmen zusammenarbeitest, hast du gute Chancen, ein bereits verwirklichtes Projekt vor Ort anzuschauen und die Zufriedenheit früherer Kunden in Erfahrung zu bringen.

  • Baue eine vertrauensvolle Beziehung zu deinen Baupartnern auf und arbeite konstruktiv mit ihnen zusammen, wenn es zu unerwarteten Problem kommt. In den seltensten Fällen dürfte Böswilligkeit die Ursache dafür sein, wenn es mal nicht reibungslos läuft. Mit Prinzipienreiterei und „Fingerpointing“ ist meiner Meinung nach keinem geholfen, am wenigsten dir selbst.

  • Du wirst dich nicht gegen alle Eventualitäten absichern können. Spätestens beim Wetter hört es auf. Bei Dauerregen hat auch der beste Rohbauer wenig Chancen, alle Terminzusagen einzuhalten. In diesen Fällen hilft nur, fest die Daumen zu drücken.

Risikofaktor Vertragsmodell

Risiken
  • Wir sind bisher implizit davon ausgegangen, dass du als Bauherr den klassischen Ansatz wählst und dein Haus zusammen mit einem Architekten sowie ausgewählten Baufirmen und Handwerken baust. Bei diesem Ansatz hast du zwar die maximale Flexibilität und eine gute Chance, den besten Preis für dein Haus zu ergattern. Gleichzeitig trägst du aber im Vergleich zu anderen Alternativen ein höheres Risiko. Auch wenn du das Risiko einzelner Gewerke auf die unterschiedlichen Partner verlagern kannst, die zeitliche und inhaltliche Abstimmung der einzelnen Gewerke und das damit verbundene Gesamtprojektrisiko liegt letztendlich bei dir.

Gegenmaßnahmen

Unbekannte Risiken beim Hausbau

Risiken
  • Egal, wie lang unsere Liste auch ist: Du kannst davon ausgehen, dass etwas fehlt. Es wird immer Risiken geben, die sich im Vorfeld nicht identifizieren lassen. Der Schwarze Schwan* lässt grüßen.

Gegenmaßnahmen
  • Plane einen ausreichend großen Risikopuffer für unvorhersehbare Risiken ein. Das gibt dir zum einen das gute Gefühl, auf Rückschläge vorbereitet zu sein. Zum anderen kannst du dich umso mehr freuen, wenn du am Ende noch Geld übrig hast, weil es doch nicht so schlimm gekommen ist wie befürchtet.

Bekomme deine Risiken beim Hausbau in den Griff

Der Beitrag ist jetzt doch deutlich länger geworden, als ich anfangs gedacht habe. Wenn du bis hierhin durchgehalten hast, dann bin ich zuversichtlich, dass du die Risiken beim Hausbau ernst genug nimmst, um nicht blindlings in die Falle zu tappen.

Sobald du dich wieder erholt hast, solltest du ein Risikoprofil für dein persönliches Projekt erstellen. Nimm dafür die Liste als Grundlage und überlege dir, welche Risiken noch auf dich zukommen könnten und wie du damit umgehen würdest.

Habe ich elementare Risiken vergessen? Dann schreibe einen Kommentar und lass es mich wissen!

Als nächstes befassen wir uns dann damit, wie du als Bauherr deine Ziele und Anforderungen sinnvoll definieren und somit den Risikofaktor Bauherr im Zaum halten kannst.

Buchtipp

Interessierst du dich neben dem Bauen auch für Regenwahrscheinlichkeiten, Truthähne, Straßengauner und Bauchentscheidungen? Dann empfehle ich dir dieses aufschlussreiche und gleichzeitig sehr gut verständliche Buch von Prof. Gerd Gigerenzer:

Risiko: Wie man die richtigen Entscheidungen trifft
109 Bewertungen

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

Hat dir der Artikel weitergeholfen? Hast du Fragen oder Anregungen? Dann schreib doch bitte einen kurzen Kommentar zu diesem Beitrag. Das Formular dafür findest du am Ender der Seite. Ich freue mich über jede Rückmeldung.

Teile diesen Beitrag: