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Schlüsselfertig vs. bezugsfertig: Hauptsache fertig?

Schlüsselfertig bauen symbolisch

Ich helfe ja gerne im Haushalt. Wirklich. Aber ich befürchte, dass irgendwann damit Schluss ist. Und das ist nicht meine Schuld. Oder was würdest du davon halten, wenn du dich stundenlang abgemüht hast und dein Partner dann fragt: „Wolltest du nicht putzen?“. Meine Frau hat in punkto Raumpflege wohl ein anderes Verständnis von „fertig“ als ich. Mein schlüsselfertiges Ergebnis wird ihren bezugsfertigen Anforderungen nicht gerecht, um so langsam auf das eigentliche Thema dieses Artikels zu kommen.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Muss ich den Unterschied zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig wirklich kennen?

Nicht unbedingt. Als Bauherr werden dir die beiden Begriffe nicht zwangsweise über den Weg laufen. Im Wesentlichen hängt es davon ab, mit welchen Vertragspartnern du dein Bauprojekt umsetzen möchtest.

Wenn du einen Architekten mit der Planung beauftragst und dann die einzelnen Gewerke an unterschiedliche Baufirmen und Handwerksbetriebe vergibst, spielt die Unterscheidung quasi keine Rolle. Du selbst bist dann nämlich dafür verantwortlich, dass alle Beteiligten auf ein Ergebnis hinarbeiten, in dem man dann auch wohnen kann und will.

Anders sieht es aus, wenn du dich für einen Kauf vom Bauträger entscheidest oder einen Generalunternehmer damit beauftragst, ein Fertig- oder Massivhaus auf deinem Grundstück zu errichten. In diesen Fällen hast du kaum Möglichkeiten, den Bauablauf zu beeinflussen und musst deshalb darauf vertrauen, dass am Ende der Bauphase alles wunschgemäß umgesetzt ist. Um dein Vertrauen etwas anzukurbeln, wird das schlüsselfertige oder bezugsfertige Bauen in den Werbebroschüren gerne auch als „Rundum-Sorglos-Paket“ angepriesen.

Schlüsselfertig-Bau alias SF-Bau: Ein breites Spektrum

Als Fan von Rundum-Sorglos-Paketen greifst du zu. Irgendwann ist es dann tatsächlich soweit. Ihr könnt endlich ins neue Haus einziehen! Hand in Hand mit deinen Liebsten schreitest du über einen roten Teppich zum Eingang. Die Umzugshelfer im Schlepptau. Der Bauunternehmer erwartet euch bereits. Die harte Arbeit der letzten Monate lässt er sich nicht anmerken. Nach dem obligatorischen Glas Schampus überreicht er dir den goldenen Schlüssel. Eine rein symbolische Geste, denn der Fingerscanner an der Haustür ist natürlich schon auf die komplette Familie programmiert.

Dann klingelt der Wecker. Du hast zwar schön geträumt, aber kaum geschlafen. Dein Darlehen belastet dich. Die ungeplanten Mehrkosten machen es nicht besser.

Und jetzt auch noch der Umzugsstress. Seit gestern Abend haben wieder zwei Umzugshelfer abgesagt, ganz bequem per WhatsApp. Beim zweiten Kaffee ruft dich der Bauunternehmer an. Ihr könnt gerne später zur Schlüsselübergabe kommen. Es gibt noch ein kleines Problem auf der Baustelle, um das er sich kümmern muss. Du musst dir aber keine Sorgen machen. Es ist eigentlich ganz normal, dass ein bisschen Wasser aus der Decke tropft. Das gibt sich von selbst. Aber sicherheitshalber schaut er nochmal danach, bevor ihr einzieht.

Die Wahrheit liegt natürlich irgendwo in der Mitte. Wo genau, ist beim Schlüsselfertigbau leider nicht klar geregelt.

Wie fertig ist schlüsselfertig?

Da es keine eindeutige rechtliche Definition der Schlüsselfertigkeit gibt, müssten wir über den Leistungsumfang spekulieren und darauf hoffen, dass im Streitfall zu deinen Gunsten entschieden wird. Das halte ich für keine besonders gute Idee.

Du machst sicher keinen Fehler, wenn du vorsichtig an die Sache herangehst und erst einmal davon ausgehst, dass man in ein schlüsselfertiges Haus nicht direkt einziehen kann. Realistisch betrachtet, musst du dich noch um einige Gewerke in Eigenregie kümmern. Oft sind z.B. Bodenbeläge, Innentüren und Malerarbeiten nicht inklusive. Aber auch die komplette Haustechnik kann noch fehlen. Eventuell musst du sogar dafür sorgen, dass eine andere Baufirma den Keller oder die Bodenplatte errichtet, bevor es mit dem eigentlichen Bau losgehen kann.

Es hilft alles nichts. Im Endeffekt gibt es meiner Meinung nach nur eine sinnvolle Antwort auf die Frage „Wie fertig ist schlüsselfertig?“:

Der Leistungsumfang beim Schlüsselfertig-Bau lässt sich nur durch eine sorgfältige Prüfung der Vertragsunterlagen, insbesondere der Baubeschreibung, beurteilen.

Nur so bist du auf der sicheren Seite und kannst abschätzen, was dich nach dem Aufschließen der Haustür erwartet. Vorausgesetzt, es gibt eine Tür.

Wie fertig ist bezugsfertig?

Dass es mit der Schlüsselfertigkeit nicht so einfach ist, wissen wir jetzt. Aber wie sieht es beim bezugsfertigen Bauen aus, das vor allem in Bauträgerverträgen häufig angeboten wird?

Dazu findet man wenigstens eine grobe Definition in den Gesetzestexten. § 72 Abs. 1 BewG sagt dazu:

„Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend.“

Das ist doch mal eine Aussage. Die Benutzung muss also zumutbar sein. Was genau mit zumutbar gemeint ist, wird dann leider nicht näher erörtert.

Du kannst aber grob davon ausgehen, dass keine Gefahr für Leib und Leben bestehen darf und dass das Haus für den täglichen Gebrauch geeignet sein muss. Eine geschlossene Gebäudehülle inklusive Türen und Fenstern sollte selbstverständlich sein. Auch Strom, Wasser, Abwasser, Heizung, Bad und Toilette sollte man als gegeben voraussetzen dürfen. Außenputz und Innenanstrich eher nicht.

Die Spanne zwischen Zumutbarkeit und Erfüllung deiner Wünsche kann auf jeden Fall groß sein. Letztendlich gilt deshalb auch bei der Bezugsfertigkeit:

Eine genaue Prüfung der Verträge und der Baubeschreibung ist auch beim bezugsfertigen Bauen oberstes Gebot!

Bezugsfertigkeit vs. Fertigstellung

Die bezugsfertige Errichtung des Gebäudes ist übrigens nicht mit der Fertigstellung des Bauprojekts zu verwechseln. Je nach Vertragsumfang können Leistungen vereinbart sein, die über die reine Bezugsfertigkeit hinausgehen und erst nach dem Einzug erbracht werden müssen. Dazu gehören z.B. die Fassadenarbeiten (Außenputz, Außenanstrich) oder die Anlage des Außenbereichs.

Lohnt es sich, schlüsselfertig oder bezugsfertig zu bauen?

Einem Vollzeitjob nachzugehen und gleichzeitig eine Großbaustelle zu leiten, kann ganz schön an der Substanz zehren. Viel Zeit für die Familie bleibt dann auf jeden Fall nicht übrig. Ein schlüsselfertiges oder bezugsfertiges Haus bauen zu lassen, nimmt dir sehr viel Arbeit ab. Vor allem die Auswahl der ausführenden Firmen und die Koordination der einzelnen Gewerke ist hier zu nennen. Die daraus resultierende Zeitersparnis ist auf keinen Fall zu unterschätzen.

Natürlich erkauft man sich diesen Vorteil durch einen gewissen Kontrollverlust. Man wird nicht über jeden Schritt informiert sein, im Extremfall bekommt man vom gesamten Bauablauf kaum etwas mit. Dadurch steigt die Gefahr, dass man potenzielle Probleme nicht rechtzeitig erkennt.

Auch der üblicherweise vereinbarte Festpreis hat Vor- und Nachteile: Die hohe finanzielle Planungssicherheit bekommst du nicht umsonst. Dein Vertragspartner wird nicht nur die Bauleitung, sondern auch einen Zuschlag für seine Risiken einpreisen.

Meine persönliche Meinung ist, dass schlüssel- bzw. bezugsfertiges Bauen oft die einzige realistische Chance ist, einen Hausbau zu stemmen. Wichtig sind die sorgfältige Auswahl des Baupartners sowie die mehrfach erwähnte Prüfung der Vertragsunterlagen. Eine regelmäßige Kontrolle des Baufortschritts schadet sicherlich auch nicht.

Fertig 😉

Aus gegebenem Anlass möchte ich dir zum Abschluss meinen Artikel zum Thema Baubeschreibung empfehlen:

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Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

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