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Was kostet es, ein Haus zu bauen?

Viele Geldscheine

Was kostet ein Haus? Die Frage ist relativ einfach zu beantworten. Auch wenn dir die Antwort nicht gefallen wird, hier die Auflösung: Es hängt davon ab!

Vielleicht können wir aber trotzdem auf die Schnelle wenigstens eine grobe Vorstellung davon bekommen, mit welchen Gesamtkosten du als Bauherr rechnen musst. Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel, Faustformeln zu verwenden, die nach wenigen Sekunden Kopfrechnen einen mehr oder weniger plausiblen Preis ausspucken. Ich finde es aber wichtig, dass du auch nachvollziehen kannst, wie eine Schätzung zustande kommt. Deshalb gehen wir einen etwas anderen Weg.

Es geht in diesem Beitrag übrigens noch nicht darum, deine konkreten Vorstellungen zu bepreisen oder die Finanzierung deines Bauvorhabens vorzubereiten. Damit befassen wir uns in späteren Artikeln noch genauer.

Hast du dich eigentlich schon mit den Argumenten für und gegen den Hausbau auseinandergesetzt? Falls nicht, wäre jetzt eine gute Gelegenheit, wenigstens den Abschnitt über die finanziellen Aspekte zu lesen.

Was kostet ein Haus? Fragen wir die Statistik

Um eine ungefähre Vorstellung von den realistischen Kosten zu bekommen, fangen wir mit etwas Statistik an. Als Basis für unsere Berechnungen verwenden wir Daten, die das Statistische Bundesamt (Destatis) öffentlich bereitstellt:

Die Baukosten

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden 2018 in Deutschland 117.869 neue Wohngebäude genehmigt. Bei 90.933 dieser Neubauten war der Bauherr ein privater Haushalt. Die Angaben in der folgenden Tabelle beziehen sich auf diese Datenbasis und beschreiben somit quasi die typische Charakteristik eines privaten Neubaus:

Private Neubauten (2018 genehmigt) Gesamt Durchschnitt
Rauminhalt (m3) 92.161.000 m3 1.013,5 m3
Nutzfläche (m2) 4.566.000 m2 50,2 m2
Wohnungen (Anzahl) 133.678 1,47
Wohnfläche (m2) 16.993.000 m2 186,9 m2 (pro Haus)
127,1 m2 (pro Wohnung)
Wohnräume (Anzahl) 652.168 7,2 (pro Haus)
4,9 (pro Wohnung)
Veranschlagte Kosten der Bauwerke (€) 29.779.850.000 € 327.492 €
  • Der Anteil an Einfamilienhäusern betrug hierbei etwas über 82% (75.072).

Wir kennen jetzt also schon mal die durchschnittlichen Baukosten für ein durchschnittliches Haus, nämlich 327.492 € (inkl. Mehrwertsteuer). Zu beachten ist allerdings, dass es sich hierbei um die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung veranschlagten Kosten handelt, nicht um die im Endeffekt tatsächlich angefallenen Kosten. Aber als Ausgangspunkt ist die Zahl schon mal sehr hilfreich.

Die Grundstückskosten

Leider sind wir noch lange nicht fertig. Schließlich muss das Haus ja auch irgendwo stehen. Wir brauchen also ein Grundstück, und zwar ein bebaubares. Dass hier nochmal ein paar Euros dazukommen, kannst du dir sicher denken. Schauen wir uns also die nächste Statistik an:

2018 lag der Durchschnittspreis für baureifes Land bei 188,92 € pro m2. Wie nicht anders zu erwarten, gibt es hier aber sehr starke regionale Unterschiede. Die folgende Grafik zeigt den jeweiligen Preis pro m2 für die einzelnen Bundesländer. Auch innerhalb der Bundesländer musst du natürlich mit signifikanten Abweichungen rechnen. In München ist es teurer als in Hintertupfingen. Und in München selbst wiederum gibt es teure Ecken und sehr teuere Ecken.

Durchschnittliche Kaufwerte für baureifes Land in den Bundesländern

Wir gehen vom Durchschnittspreis aus und setzen die Grundstücksgröße mit 600 m2 an. Das ergibt dann einen Kaufpreis für’s Grundstück von 600 * 188,92 € = 113.352 €.

Macht in Summe für ein durschnittliches Haus an einem durschnittlichen Ort in Deutschland dann 327.492 € + 113.352 € = 440.844 €. Wir runden großzügig auf und notieren 441.000 €.

Baukosten + Grundstückskosten ≠ Gesamtkosten

Bei den statistisch ermittelten 441.000 € könnten wir es belassen. Teuer genug wäre es ja schon. Aber wir müssen weitermachen.

Die Baunebenkosten

Um eine realistische Schätzung der Gesamtkosten zu erhalten, müssen wir als Nächstes auf die Baukosten (d.h. ohne die Grundstückskosten) noch ca. 15 % Baunebenkosten draufschlagen. Architekten, Statiker, Vermesser, Behörden und Versicherungen müssen schließlich auch von was leben. Wir planen dafür 49.000 € ein.

In der Regel rechnet man mit weiteren ca. 5 % der Baukosten für eine einigermaßen brauchbare Außenanlage. Mit 16.000 € für Rasen, Pflaster, Mauern, Anschlüsse etc. kann man allerdings keine großen Sprünge machen. Planen wir lieber mal 20.000 € ein.

Das macht dann 441.000 € + 49.000 € + 20.000 € = 510.000 €

Die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten

Jetzt kommt ein Kostenblock mit einem gefühlten Mehrwert von Null.

Es geht um die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten. Hierzu gehören insbesondere Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchgebühren (Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung), eventuell anfallende Maklerprovisionen und die während der Bauphase anfallenden Bauzeitzinsen.

Diese Kosten hängen von vielen Faktoren ab und können sehr stark schwanken. Zum Beispiel liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Und bei der Berechnungsgrundlage macht es einen signifikanten Unterschied, ob du das Grundstück separat oder ihm Rahmen eines Bauträgervertrags kaufst.

Für diese Position setzen wir 20.000 € an. Sollte es weniger werden, kann man ja noch einen Carport bauen.

Wir landen also bei 530.000 € für unser durchschnittliches Haus auf einem 600 m2 Grundstück an einem durschnittlichen Ort irgendwo in Deutschland – Kreditzinsen, Umzug und neue Möbel übrigens nicht inklusive. Eine Umrechnung in D-Mark-Preise wäre für die Motivation eher kontraproduktiv, also lassen wir es.

Was kostet ein Haus? Der Reality Check

Das mit den Durschnittswerten ist so eine Sache. Wenn du mit 50 km/h in der 30er-Zone geblitzt wirst, dann bringt es nichts, anschließend nur noch 10 km/h schnell zu fahren.

Was ein Haus kostet, hängt im Einzelfall von vielen Faktoren ab. Es ist wichtig, diese Faktoren zu kennen. Im nächsten Beitrag schauen wir uns deshalb an, welche Risiken du im Auge behalten solltest, um eine Kostenexplosion zu vermeiden. Natürlich hat auch die Exklusivität deiner Wünsche und Anforderungen einen entscheidenden Einfluss auf die Gesamtkosten. An erster Stelle wäre hier der Haustyp zu nennen, für den du dich entscheidest.

In Anlehnung an die geflügelten Worte „Traue keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast!“, empfehle ich dir zum Abschluss aber noch eine praktische Übung, die du ohne viel Aufwand absolvieren kannst:

  • Geh auf eins der gängigen Online-Immobilienportale, z.B. Immowelt*, und führe eine grobe Recherche des Preisniveaus an deinem gewünschten Wohnort durch. Auf den meisten Seiten kannst du auch ohne Account auf die Inserate zugreifen. Fokussiere dich dabei am besten auf Grundstücke und Neubauprojekte. Achte darauf, welche Eigenschaften die angebotenen Objekte haben und welche Kosten noch zusätzlich entstehen würden.

  • Wenn du an deinem aktuellen Wohnort bauen möchtest, kannst du dir alternativ oder zusätzlich auch die Aushänge in den Schaufenstern der lokalen Immobilienmakler anschauen.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

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