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Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kassensturz und Budgetierung

Haus und Geld

Falls du deinen Hausbau nicht aus der Portokasse bezahlen kannst, solltest du dich mit folgender Frage intensiv auseinandersetzen: Wie viel Haus kann ich mir leisten? Erst wenn du die Antwort auf diese Frage kennst, macht die nächste Frage überhaupt Sinn: Wie viel Haus will ich mir leisten?

In diesem Artikel schauen wir uns deshalb an, wie du einen sinnvollen finanziellen Rahmen für dein Bauvorhaben ermitteln kannst.

Risikobewusstsein bei der Immobilienfinanzierung

Ein Haus zu bauen ist für Otto-Normalverbraucher immer auch ein finanzielles Risiko. Das sollte dir bewusst sein, bevor du loslegst. Mit Kassensturz und Budgetierung kannst du das finanzielle Risiko deutlich reduzieren, aber nicht völlig eliminieren. Da sich ein Arbeitsplatzverlust oder eine Trennung vom Partner nie zu 100 % ausschließen lassen, wirst du ein gewisses Restrisiko wohl oder übel akzeptieren müssen.

Von Anfang an mehr zu verplanen, als du dir realistisch leisten kannst, ist per Definition kein Risiko, sondern ein Problem. Man könnte es auch also grobe Fahrlässigkeit oder als große Dummheit bezeichnen. Um also nicht blindlings in die Schuldenfalle Eigenheim zu tappen, solltest du möglichst genau wissen, welches Vermögen du bereits angehäuft hast und welche monatlichen Überschüsse dir für die Finanzierung zur Verfügung stehen.

Im Wesentlichen musst du dafür nur zwei Konzepte verstehen: Eigenkapital und Cashflow. Die gute Nachricht ist, dass beide Konzepte nicht wirklich kompliziert sind. Und mit den Ergebnissen, die wir in diesem Artikel erarbeiten werden, bist du dann auch bestens für die nächsten Schritte auf dem Weg zu deinem Traumhaus gewappnet.

Hinweis: Die auf meinem Blog bereitgestellten Informationen stellen keine Rechtsberatung und keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Trotz intensiver Recherche kann ich für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der Inhalte keine Haftung übernehmen. Die Anwendung erfolgt auf eigenes Risiko.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kassensturz zur Ermittlung deines Eigenkapitals

Eigentlich bezeichnet man mit einem Kassensturz die Feststellung des Bargeldbestands eines Unternehmens. Bildlich gesprochen, kippt man den Inhalt der Kasse auf den Tisch und zählt dann, was herausgefallen ist. Im Idealfall deckt sich das Ergebnis der Zählung mit dem Kassenbestand in der Buchhaltung. Ist das nicht der Fall, dann stimmt entweder etwas mit der Buchhaltung nicht oder mit dem Schloss an der Kasse.

Im Zusammenhang mit unserer Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ fassen wir den Begriff Kassensturz etwas weiter und bezeichnen damit die Erstellung deiner privaten Bilanz, aus der sich dann dein Eigenkapital ergibt.

Eigenkapital: Was ist das?

Du hast wahrscheinlich schon davon gehört, dass du für die Finanzierung deines Bauprojekts eine gewisse Menge an Eigenkapital benötigst. Aber was ist Eigenkapital eigentlich und wie viel hast du davon zur Verfügung? Die Antwort versteckt sich in deiner privaten Bilanz:

Wieviel Haus kann ich mir leisten? Private Bilanz

Analog zu einer Unternehmensbilanz betrachten wird dazu, welches Vermögen du hast, und wie sich die Finanzierung dieses Vermögens aus Eigenkapital und Verbindlichkeiten zusammensetzt.

Sobald du dein Vermögen und die Höhe deiner Verbindlichkeiten kennst, kannst du dein Eigenkapital mit Hilfe einer einfachen Formel ausrechnen:

Eigenkapital = Vermögen – Verbindlichkeiten

Oder in einfachen Worten: Dein Eigenkapital ist der Wert der Vermögenspositionen, die dir wirklich gehören und nicht über Schulden finanziert sind. Wenn also dein komplettes Hab und Gut „auf Pump“ gekauft wäre, dann hättest du per Definition ein Eigenkapital von 0, also kein Eigenkapital. Und das wäre prinzipiell gar nicht gut.

In dieser Situation würde ich über den Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie nicht mal nachdenken. Nach dem Motto „Living on the edge“ tun viele Leute es leider trotzdem.

Das hier ermittelte Eigenkapital steht dir nur theoretisch als Eigenkapital für dein Bauprojekt zur Verfügung. Welchen Anteil davon du dann tatsächlich in die Finanzierung einbringen kannst oder willst, hängt von deinen übergeordneten finanziellen Prioritäten ab.

Eigenkapital berechnen: Ermittlung deines Vermögens

Wenn du deine Finanzen sehr gut im Griff hast, kannst du dein aktuelles Vermögen eventuell auf Knopfdruck anzeigen lassen. Im Worst Case musst du mit einem leeren Blatt Papier anfangen und deine Aktenordner aus dem Keller holen, um dir einen Überblick zu verschaffen.

In beiden Fällen kannst du dich an der Struktur orientieren, die ich dir hier vorstelle und selbst seit mehreren Jahren im Einsatz habe. In dieser Struktur gibt es die folgenden Positionen, die du natürlich an deine eigene Situation anpassen kannst:

Struktur für die Erfassung deines Vermögens

Gruppierung Vermögensgegenstand Liquidität Wert in €
Umlaufkonten Bargeld hoch Summe der Bargeldbestände
Girokonten (Kontostand ≥ 0) hoch Summe der positiven Kontostände
Kreditkarten (Kontostand ≥ 0) hoch Summe der positiven Kontostände
Sonstige Umlaufkonten, z.B. PayPal hoch Summe der Kontostände
Anlagekonten Tagesgeldkonten hoch Summe der Kontostände
Festgeldkonten abhängig von Konditionen Summe der Kontostände
Sonstige Anlagekonten, z.B. Sparbücher abhängig von Konditionen Summe der Kontostände
Sachwert-Depots Edelmetalle (Gold, Silber, …) hoch aktueller Wert auf Spotpreis-Basis
Sonstige Sachwerte (Schmuck, Antiquitäten, …) abhängig von Art des Sachwerts konservative Schätzung
Wertpapier-Depots Aktien hoch aktueller Kurswert
ETFs (Exchange Traded Funds) hoch aktueller Kurswert
Sonstige börsengehandelte Wertpapiere hoch aktueller Kurswert
Bausparverträge Zuteilungsreife Bausparverträge hoch – mittel Bausparguthaben
Immobilien Grundstücks- und Immobilienbesitz mittel – niedrig konservative Schätzung
Sonstige Lebensversicherungen (z.B. FLV) niedrig vertragsabhängig
Unternehmensbeteiligungen niedrig konservative Schätzung

Alles, was du für deine reguläre Lebensführung benötigst, sollte in der Tabelle nicht auftauchen. Möbel, Autos, Kleidung und andere Gegenstände des täglichen Gebrauchs aufzulisten, macht keinen Sinn. Das Gleiche gilt für Mittel, über die du nicht frei verfügen kannst, wie z.B. Ansprüche aus der betrieblichen oder gesetzlichen Altersvorsorge.

Eigenkapital berechnen: Ermittlung deiner Verbindlichkeiten

Kommen wir zu deinen Verbindlichkeiten. Während man bei einem Unternehmen neutral von Fremdkapital sprechen kann, sollte man im privaten Bereich Klartext reden und das Kind beim Namen nennen: Es geht um Schulden.

Meine persönliche Meinung dazu: Halte dich von Schulden so fern, wie es nur geht. Vor allem von schlechten Schulden. Wenn du den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden nicht kennst, dann besteht die Gefahr, dass du früher oder später schlechte Schulden machst. Die übelste Variante sind Konsumkredite. Meide sie wie der Teufel das Weihwasser. Hast du bereits welche in deinem Portfolio, sollte deine oberste Priorität sein, sie loszuwerden.

Wie auch immer du generell zu Schulden stehst, jetzt ist es an der Zeit, deine Altlasten aufzulisten:

Struktur für die Erfassung deiner Verbindlichkeiten

Gruppierung Bestehende Verbindlichkeiten Restschuld in €
Kurzfristige Verbindlichkeiten
Kreditkarten (Kontostand < 0) Summe der negativen Kontostände
Konsumkredite Girokonten (Kontostand < 0) Summe der negativen Kontostände
Konsumenten- / Sofort- / Allzweck- / Ratenkredite Summe der Rückzahlungsbeträge
Immobilienkredite Hypotheken- und Bauspardarlehen Summe der Rückzahlungsbeträge
Sonstige
Ausbildungskredite, z.B. BAFöG Summe der Rückzahlungsbeträge
Schulden bei Privatpersonen Summe der Rückzahlungsbeträge
Steuernachzahlungen Summe der Forderungen
Offene Rechnungen Summe der Rechnungsbeträge

Eigenkapital berechnen: Vermögen – Verbindlichkeiten

Der dritte und letzte Schritt bei der Berechnung deines Eigenkapitals ist sehr einfach: Du ziehst einfach die berechnete Höhe deiner Verbindlichkeiten von der berechneten Höhe deines Vermögens ab:

  • Eigenkapital = Vermögen – Verbindlichkeiten

Für die Beantwortung der Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ wird dein Eigenkapital eine zentrale Rolle spielen. Zuvor müssen wir allerdings noch einen Fehler vermeiden, der oft gemacht wird und mitunter fatale Folgen haben kann: das komplette Eigenkapital unbesehen für die Immobilienfinanzierung zu verplanen.

Warum ist das ein Problem? Aus zwei Gründen:

  • Du hast keine Reserven mehr für unvorhergesehene Zwischenfälle und kannst dementsprechend schnell aus der Bahn geworfen werden, wenn solche Zwischenfälle eintreten. Und das wird früher oder später passieren.

  • Dein Vermögen ist nicht diversifiziert, und mit Ausnahme deiner monatlichen Sparrate hast du keine solide Grundlage, um weiteres Vermögen aufzubauen. Bildlich gesprochen hast du nur Eier, und alle deine Eier liegen in einem Korb. Was dir fehlt, ist das Huhn, das neue Eier legt. Von einer Kuh, die Milch gibt, ganz zu schweigen.

Meine Empfehlung: Plane mindestens sechs Netto-Monatsgehälter als Risikopuffer ein und behalte einen Grundstock an soliden Investments, mit denen du mittel- und langfristig eine positive Rendite erwirtschaften kannst. Daraus ergibt sich die angepasste Formel

  • Eigenkapital (frei) = Vermögen – Verbindlichkeiten – Risikopuffer – Investments

Je kleiner der Risikopuffer, desto höher ist dein finanzielles Risiko. Sei dir dessen bewusst, wenn du im weiteren Verlauf deiner Finanzierung in Versuchung geraten solltest, den Wert deines freien Eigenkapitals nach oben zu korrigieren.

Eigenkapital bewerten: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Es ist Zeit für die erste Faustformel zur Beantwortung der Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“:

Dein freies Eigenkapital sollte mindestens 20 % der Gesamtkosten deines Bauprojekts betragen.

Wenn wir uns an den durchschnittlichen Kosten für ein Haus orientieren, die wir im Artikel Was kostet es, ein Haus zu bauen? ermittelt haben, ergibt sich:

Benötigtes Eigenkapital (frei) = 530.000 € * 20 % = 106.000 €.

Ok, das kann einen Schock verursachen. Aber das ändert nichts an der Tatsache, dass du bei weniger freiem Eigenkapital ein nicht zu rechtfertigendes Risiko eingehst und zudem mit deutlich höheren Zinssätzen rechnen musst. Du wirst vermutlich zwar kein Problem haben, einen Finanzierungspartner zu finden. Du solltest dich dann aber fragen: Cui bono? Wem nützt es am Ende des Tages, dir trotzdem eine Finanzierung zu verkaufen? Dir oder dem Finanzierer? Die Antwort kannst du dir vielleicht schon denken.

Wenn es eng wird, kannst du ggf. noch den Joker Eigenkapitalersatz ziehen. Darunter fallen z.B. Darlehen von deiner Verwandtschaft oder deinem Arbeitgeber, KfW-Förderdarlehen sowie Eigenleistungen am Bau (die sog. Muskelhypothek):

  • Eigenkapital (frei) = Vermögen – Verbindlichkeiten – Risikopuffer – Investments + Eigenkapitalersatz

Meine Empfehlung: Rechne anfangs lieber ohne Eigenkapitalersatzmittel und heb dir den Joker für später auf.

Eigenkapital: Liquidität im Auge behalten

Ein letzter Check in punkto Eigenkapital betrifft die Liquidität deiner Vermögenswerte. D.h.: Wie schnell lässt sich ein Vermögenswert zu Geld machen, das du dann in dein Bauprojekt investieren kannst. Je höher die Liquidität, desto schneller kannst du umschichten. Leider nicht immer zu den Konditionen, die du dir vielleicht wünschen würdest. Beispiel Wertpapiere: Aktien und ETFs sind sehr liquide, allerdings nur zu dem Kurs, den der Markt gerade zu zahlen bereit ist.

Mach dir also rechtzeitig Gedanken darüber, welchen Anteil deines Eigenkapitals du zu welchem Zeitpunkt benötigst und passe die Struktur deines Portfolios an diese Bedürfnisse an.

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Budgetierung zur Optimierung deines Cashflows

Wie viel Haus du dir leisten kannst, ist nicht nur eine Frage des Eigenkapitals. Bei einer Eigenkapitalquote von z.B. 20 % musst du immerhin noch 80 % der Gesamtkosten über einen entsprechenden Immobilienkredit finanzieren. Und die Bank möchte ihr Geld natürlich wieder zurück bekommen – zuzüglich der anfallenden Kreditzinsen.

Um deinen Kredit abzubezahlen, wirst du monatlich einen nicht geringen Betrag an die Bank überweisen müssen. Und das Geld dafür muss irgendwo herkommen: aus deinem Cashflow.

Cashflow: Was ist das?

Cashflow (Zahlungsstrom) hört sich vielleicht kompliziert an, ist aber doch sehr einfach zu verstehen. Es geht um die Gegenüberstellung deiner Einnahmen und deiner Ausgaben:

  • Cashflow = Einnahmen – Ausgaben

  • Sind deine Ausgaben höher als deine Einnahmen, ist dein Cashflow negativ. Das bedeutet: Du zehrst von deinen Ersparnissen (und verbrauchst Eigenkapital). Oder noch schlimmer: Du verschuldest dich, um deinen Lebensstil zu finanzieren.

  • Sind deine Ausgaben niedriger als deine Einnahmen, ist dein Cashflow positiv. Das bedeutet: Du erwirtschaftest einen Überschuss und erhöhst dein Eigenkapital.

Mit einem negativen Cashflow kannst du kein Haus abbezahlen. Punkt.

Für den Fall, dass dein Cashflow positiv ist, sieht es schon besser aus mit deiner Kreditwürdigkeit. Natürlich hängt es dann aber noch davon ab, wie hoch der Überschuss ist, der für die Bedienung von Krediten zur Verfügung steht. Außerdem spielt es eine Rolle, wie risikobereit du bist: Willst du wirklich das Limit ausreizen und jeden freien Euro in dein Haus investieren? Oder hast du lieber ein paar eiserne Reserven für den Notfall in der Hinterhand?

Ich bin kein Freund von finanziellen Risiken und allzu knappen Kalkulationen. Ich stelle dir deshalb eine modifizierte Formel vor, die wir für die weiteren Schritte verwenden werden:

  • Cashflow (frei) = Einnahmen – Ausgaben – Rücklagenbildung – Vermögensbildung

Schauen wir uns etwas genauer an, wie die Berechnung des freien Cashflows erfolgen kann und was wir aus dem Ergebnis ableiten können.

Cashflow berechnen: Grundlagen

Für die Ermittlung deines freien Cashflows benötigen wir zunächst eine sinnvolle Darstellung, und zwar in Form einer Tabelle. Am besten verwendest du dafür direkt ein Programm wie Excel oder Numbers, mit dem du auch automatische Berechnungen vornehmen kannst. Die Grundstruktur kann dann z.B. so aussehen:

Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez ∅ (Monat) ∑ (Jahr)
Einnahmen
Ausgaben
Rücklagenbildung
Vermögensbildung
= Freier Cashflow

(Tipp: du kannst in der Tabelle scrollen)

Mir persönlich wäre diese Struktur zu grob. Ich habe daher die einzelnen Positionen weiter untergliedert:

Einnahmen
  • Nichtselbständige Arbeit (Grundgehalt, Urlaubs-/Weihnachtsgeld, Überstunden, Bonus, …)

  • Kapitalanlagen (Zinsen, Dividenden, …)

  • Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen, …)

  • Sonstige Einnahmen (Kindergeld, Nebenerwerb, Sondereinnahmen, …)

  • Steuern (Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Kapitalertragsteuer)

  • Sozialversicherung (Kranken-, Pflege-, Renten-, Arbeitslosenversicherung)

Ausgaben
  • Kredite (Tilgung, Zinsen, …)

  • Grundkonsum (Lebensmittel, Genussmittel, Körperpflege, Haushalt, …)

  • Wohnen (Miete, Mietnebenkosten, Grundsteuer, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Rundfunk, …)

  • Kinder (Kita, Schule, Vereine, Spielzeug, …)

  • Mobilität (Kraftstoff, Steuer, Versicherung, Instandhaltung, …)

  • Versicherungen (Privathaftpflicht-, Berufsunfähigkeits-, Unfall-, Rechtsschutz-, Hausratversicherung, …)

  • Administration (Kommunikation, Büromaterial, Arbeitsmittel, …)

  • Gesundheit (Medikamente, Sehhilfen, Wellness, Prävention, …)

  • Freizeit, Hobby (Ausgehen, Partys, Unterhaltung, Sport, Fotografie, Gewinnspiele, …)

  • Bekleidung (Kleidung, Schuhe, Accessoires, Reinigung, …)

  • Reisen (Urlaub, Kurzurlaub, Reiseutensilien, …)

  • Weiterbildung (Fachliteratur, Veranstaltungen, Zertifizierungen, …)

  • Sonderausgaben (Geschenke, Spenden, Bußgelder, Luxus, Dummheit, …)

Rücklagenbildung
  • Risikopuffer (allgemeine und spezifische Risikopuffer)

  • Selbstbeteiligung (Versicherungen, Zahnersatz, …)

  • Forderungen (Steuernachzahlungen, …)

Vermögensbildung
  • Private Altersvorsorge (betriebliche Rentenversicherung, private Rentenversicherung, …)

  • Investition & Trading (Aktien, ETFs, …)

  • Unternehmerische Aktivitäten

Cashflow berechnen: IST-Analyse

Wir haben jetzt eine Struktur. Was fehlt, sind die Daten.

Im Endeffekt benötigen wir Plandaten, auf deren Grundlage wir deinen zukünftigen Überschuss pro Monat und Jahr ermitteln können. Die „Pi mal Daumen“-Methode wäre zwar effizient, aber leider nicht sehr zuverlässig. Die aus meiner Sicht beste Lösung besteht darin, die Zahlungsströme der Vergangenheit als Ausgangspunkt zu nehmen und bei Bedarf anzupassen.

Falls du in der Vergangenheit ein Haushaltsbuch geführt hast, bist du bestens vorbereitet und kannst die Daten vermutlich relativ einfach in unsere Cashflow-Struktur überführen. Falls nicht, musst du dich wohl oder übel mit einer groben Kalkulation auf Basis von Schätzungen und alten Kontoauszügen zufrieden geben. Für die Zukunft würde ich dir auf jeden Fall zu einem Online-Banking-Programm mit Kategorisierung und Budgetierung raten. Empfehlen kann ich dir MoneyMoney für Mac und WISO Mein Geld Professional 365* für Windows.

Bei der IST-Analyse solltest du die Zahlungsströme so erfassen, wie sie angefallen sind. Je genauer du deine Buchungen kategorisierst, desto besser kannst du erkennen, wo dein Geld herkommt und wofür du es letztendlich ausgibst. Das erleichert die Optimierung deiner Zahlungsströme, mit der wir uns im nächsten Abschnitt befassen.

Dein Ziel sollte es sein, mindestens ein volles Kalenderjahr der jüngeren Vergangenheit in deiner Cashflow-Tabelle abzubilden. Wenn du meine Struktur übernimmst, siehst du nicht nur, wie viel Geld du pro Monat übrig hattest (oder auch nicht), sondern du kannst auch die durchschnittlichen monatlichen Einnahmen und Ausgaben pro Kategorie auf Anhieb erkennen.

Wenn du diese Übung zum ersten Mal machst, wirst du vermutlich einige Überraschungen erleben.

Cashflow optimieren: Budgetierung

Bei der Budgetierung geht es darum, deine monatlichen Zahlungsströme unter die Lupe zu nehmen und zu optimieren. Wenn du in der Vergangenheit eher planlos und verschwenderisch mit deinem Geld umgegangen bist, dann ist jetzt der Zeitpunkt, das zu ändern.

Schritt 1: Auswertung deiner IST-Analyse

Nimm jetzt deine mühevoll erstellte IST-Analyse in die Hand und stelle dir die folgenden Fragen:

  • Wie lassen sich meine Einnahmen auf legale Art und Weise steigern? Kann ich guten Gewissens nach einer Gehaltserhöhung fragen? Lässt sich ein Bonus für besondere Leistungen aushandeln?

  • Ist eine Optimierung auf steuerlicher Seite möglich? Wäre es sinnvoll, einen Steuerberater zu engagieren?

  • Gibt es günstigere Varianten bei der Sozialversicherung, insb. bei der Krankenversicherung?

  • Wie steht es mit meinen Ausgaben? Lebe ich über meinen Verhältnissen? Gebe ich viel Geld für unnütze Dinge aus? Brauche ich wirklich ein Abo für alle Musik- und Video-Streaming-Dienste? Ist es normal, dass ich die Hälfte meines Nettoeinkommens für Energy Drinks ausgebe?

  • Bin ich ausreichend abgesichert, wenn unerwartete Ausgaben auf mich zukommen? Muss ich einen Kredit aufnehmen, wenn die Waschmaschine kaputt geht? Wäre es nicht sinnvoller, monatlich einen gewissen Betrag in einen Topf einzuzahlen, auf den ich im Notfall sofort zugreifen kann?

  • Investiere ich ausreichend Geld (und Zeit) in meinen Vermögensaufbau? Bleibt nach dem ganzen Konsum noch ausreichend Geld für ETF-Sparpläne übrig? Wie steht es um meine Altersvorsorge, vom eigenen Haus mal abgesehen?

Schritt 2: Erstellung deiner Budget-Planung

Je stärker du dem Konsum verfallen bist, desto größer ist dein Optimierungspotenzial. Fang am besten mit den offensichtlichen Maßnahmen an und arbeite dich dann weiter vor. Du wirst feststellen, dass es richtig Spaß machen kann, die eigenen Finanzen in den Griff zu bekommen und schon am Monatsanfang ein Gefühl dafür zu haben, was am Monatsende übrig sein wird.

Trage das Ergebnis deiner Überlegungen in eine neue Cashflow-Tabelle ein: deine Budget-Planung. Modelliere deine finanzielle Zukunft und gib nicht auf, bevor du alle Register gezogen hast, um positive Monatsergebnisse zu erzielen. Achte aber auch darauf, nicht über’s Ziel hinaus zu schießen. Oberstes Gebot ist eine realistische Planung, die sich auch umsetzen lässt und dir nicht die Lebensfreude raubt. Mit der Zeit wirst du ein Gefühl dafür bekommen. Wichtig ist es, damit anzufangen!

Cashflow bewerten: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Du bist mit deiner Budgetierung fertig?

Dann schau dir an, wie viel Geld du im Monatsdurchschnitt nach Abzug von Ausgaben, Rücklagenbildung und Vermögensbildung noch übrig hast (geplanter freier Cashflow). Falls du bisher Miete und Nebenkosten gezahlt hast, kannst du deiner Budgetierung jetzt noch einen abschließenden Boost verpassen: streiche die Miete, aber achte darauf, weiterhin ausreichend hohe Nebenkosten einzuplanen. Auch in deinem eigenen Haus sind Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr etc. nicht kostenlos. Bei einem Einfamilienhaus würde ich von ca. 500 € pro Monat ausgehen.

Belastungsgrenze und maximaler Kreditbetrag

Wenn du realistisch geplant und nichts vergessen hast, kannst du jetzt ablesen, welche Belastung du monatlich verkraften kannst, um einen Kredit abzuzahlen.

  • Belastungsgrenze = durchschnittlicher freier Cashflow laut Budget-Planung

Und damit kommen wir zur zweiten Faustformel für die Beantwortung der Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“:

Maximaler Kreditbetrag = Belastungsgrenze * 12 * 100 / (Zinssatz in % + Tilgungssatz in %)

Bei einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 % kannst du Stand heute (Anfang 2020) mit einem Zinssatz von ca. 1 % kalkulieren. Für den Tilgungssatz empfehle ich dir, 3 % (oder mehr) anzusetzen.

Aus der Fausformel ergeben sich mit 1 % Zinsen und 3 % Tilgung folgende maximale Kreditbeträge:

monatl. Belastungsgrenze maximaler Kreditbetrag
800 € 240.000 €
1.000 € 300.000 €
1.200 € 360.000 €
1.400 € 420.000 €

Kommen wir auf unser Beispiel aus dem Abschnitt Eigenkapital zurück: Für unser Durchschnittshaus, das 530.000 € kostet, benötigen wir mindestens 20 % = 106.000 € Eigenkapital. Der zu finanzierende Betrag würde sich in diesem Fall auf 530.000 € – 106.000 € = 424.000 € belaufen. Mit ein wenig Formel-Voodoo können wir die monatliche Belastung ausrechnen:

Monatliche Belastung = 424.000 € / (12 * 100) * (1 + 3) = 1.413 €

Wie viel Haus kann und will ich mir leisten?

Ich fasse zusammen: Du kennst jetzt dein freies Eigenkapital und deinen freien Cashflow (Belastungsgrenze). Außerdem hast du zwei Faustformeln an die Hand bekommen:

  • Faustformel 1: Dein freies Eigenkapital sollte mindestens 20 % der Gesamtkosten deines Bauprojekts betragen.

  • Faustformel 2: Maximaler Kreditbetrag = Belastungsgrenze * 12 * 100 / (Zinssatz in % + Tilgungssatz in %)

Damit bist du jetzt in der Lage, den maximalen Betrag abzuschätzen, den du für dein Bauprojekt einplanen solltest – deine Gesamtkostengrenze.

  • Aus Faustformel 1 ergibt sich ⇒ Gesamtkostengrenze (Formel 1) = Eigenkapital (frei) * 5

  • Aus Faustformel 2 ergibt sich ⇒ Gesamtkostengrenze (Formel 2) = Eigenkapital (frei) + maximaler Kreditbetrag

Aber was passiert, wenn die beiden Faustformeln unterschiedliche Ergebnisse liefern? Klarer Fall: Dann gilt der niedrigere Wert!

  • Gesamtkostengrenze (Haus) = min ( Gesamtkostengrenze (Formel 1) , Gesamtkostengrenze (Formel 2) )

Du möchtest weniger Haus als du dir eigentlich leisten könntest und dafür lieber ein paar zusätzliche Aktien in dein Depot legen? Kein Problem!

Aber wenn du mehr Haus möchtest als du dir leisten kannst, dann wird es riskant. Also sei bescheiden und streiche lieber ein paar Punkte von deiner Wunschliste.

Alles klar? Dann bist du bestens gewappnet, wenn deine Baufinanzierung ansteht.

Ist dir das alles zu kompliziert? Brauchst du professionelle Hilfe beim Kassensturz und bei der Budgetierung? Dann kannst du dich vertrauensvoll an einen guten Freund von mir wenden: Thomas Muschak. Informationen für eine kostenlose und unverbindliche Kontaktaufnahme findest du auf seinem Facebook-Profil.

Bonus: Beruhigungsmittel finanzielle Bildung

Ich betreibe hier keinen Politikblog. Aber den Kommentar, dass es mit der finanziellen Bildung in Deutschland nicht allzu weit her ist, möchte ich mir an dieser Stelle nicht verkneifen. Aus meiner Sicht stellt es ein großes Problem dar, dass man Schule und Studium mit Auszeichnung abschließen kann, ohne jemals etwas über den richtigen Umgang mit Geld gelernt zu haben.

Im Rahmen deines Hausbaus musst du dich wohl oder übel mit dem Thema Finanzplanung beschäftigen. Nutze doch einfach die Gelegenheit, dich mit der Materie anzufreunden und setze dir zum Ziel, auch in Zukunft am Ball zu bleiben. Wie ich weiter oben schon angedeutet habe, ist es nie gut, alle Eier in einen Korb zu legen. Auch wenn durch den Hausbau der größte Teil deiner finanziellen Mittel gebunden sein dürfte, solltest du den langfristigen Aufbau zusätzlicher Vermögenswerte nicht aus dem Auge verlieren.

Es kann tatsächlich Spaß machen, sich mit Finanzen zu beschäftigen. Und sinnvoll ist es noch dazu. Oder möchtest du irgendwann im Regen stehen, weil du nicht für den Fall vorgesorgt hast, dass dein Dach undicht wird?

Buchtipps

Ich habe über die Jahre sehr viele Finanzbücher gelesen – gute und schlechte. Zwei davon haben meinen Umgang mit Geld nachhaltig beeinflusst. Beide kann ich dir wärmstens empfehlen.

Zwei Väter. Der eine reich, der andere arm. Auf welchen Robert Kiyosaki wohl gehört hat, wenn es um’s Geld ging? Und warum ist ein selbstgenutztes Haus für ihn kein Vermögenswert? Finde es heraus.

„Regel Nummer eins: Sie müssen den Unterschied zwischen Vermögens­werten und Verbindlichkeiten kennen und dann Vermögenswerte kaufen.“

Das Standardwerk über die Geldanlage in ETFs (Exchange Traded Funds).

Nur für Profis und Hartgesottene, die auch vor Begriffen wie Moderne Portfolio Theorie, Random Walk und Rebalancing nicht zurückschrecken.

Die praktische Anwendung der von Kommer beschriebenen Theorien ist dabei allerdings erstaunlich einfach. Einfacher geht es eigentlich kaum.

Vielen Dank für deine Aufmerksamkeit!

Hat dir der Artikel weitergeholfen? Hast du Fragen oder Anregungen? Dann schreib doch bitte einen kurzen Kommentar zu diesem Beitrag. Das Formular dafür findest du am Ender der Seite. Ich freue mich über jede Rückmeldung.

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